prêts annuler intérêt TEG VEFA

La quasi-totalité des prêts finançant une VEFA sont annulables !

La VEFA ou vente en état futur d’achèvement est l’appellation juridique de ce que l’on nomme l’achat sur plan.

Par définition, l’acheteur acquiert un bien qu’il n’a jamais vu et qui n’est d’ailleurs pas encore construit.

Compte tenu de la dangerosité de ce type d’achat, le législateur a imposé une réglementation notamment pour la question du déblocage de fonds.

Le plus souvent, l’apport personnel de l’acquéreur sert à financer la réservation du bien.

Un emprunt bancaire est ensuite souscrit et cet emprunt bancaire ne peut être débloqué qu’au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Le déblocage n’est d’ailleurs pas libre.

4 phases existent :

- 35 % du montant de l’achat peuvent être libérés au maximum lors de l’achèvement des fondations,
– 70 % maximum du prix du bien peut être débloqué au moment de la mise hors d’eau et hors d’air,
– 95 % du prix peut être libéré lorsque l’immeuble est achevé,
– Les 5 % restant sont libérés une fois l’ensemble des réserves levées.

Au-delà de ces règles légales, il faut néanmoins retenir que le financement d’une acquisition en VEFA est nécessairement échelonné puisque la Banque débloque forcément les fonds durant le temps de la construction.

En conséquence, les acquisitions en VEFA entrainent pour conséquence de créer dans les emprunts immobiliers les concernant des périodes dites de préfinancement ou de différé d’amortissement.

L’idée est simple. La Banque débloque les fonds, elle calcule les intérêts sur le montant du déblocage, et vous ne payez que des intérêts sans jamais amortir l’emprunt.

Cette solution a un avantage indéniable pour la Banque puisqu’elle maximise son profit.

Elle perçoit des intérêts calculés sur 100 % du capital débloqué et l’ensemble des sommes que l’acheteur verse rémunère uniquement la Banque.

La Cour de Cassation, dans un arrêt de la première chambre civile du 16 avril 2015 qui concernait la Caisse d’Epargne et de Prévoyance d’Alpes Côte d’Azur, a cassé la décision d’une Cour d’Appel (celle d’Aix en Provence).

La Cour d’appel avait eu à connaître d’une demande formée par un emprunteur qui affirmait que la Banque devait tenir compte des intérêts et des frais liés à la période de préfinancement en matière de vente en l’état futur d’achèvement.

La Cour d’Appel avait considéré que ses frais n’étaient pas déterminables.

Le raisonnement fait partie de l’argumentation classique des banques qui affirme que par hypothèse elle ne peut pas savoir combien de temps va durer cette période de préfinancement ni à quelle date les déblocages vont intervenir.

Dès lors, elle néglige systématiquement de tenir compte des frais de la période de préfinancement dans le cadre du calcul du TEG.

La Cour de Cassation a censuré la décision et l’a cassé et a jugé que les frais de la période de préfinancement liée à l’octroi du prêt rentrait nécessairement dans le calcul du TEG.

En effet, dès lors que le contrat prévoit une phase de préfinancement, qu’en l’espèce elle s’y était fixée à 24 mois, il était tout à fait possible de déterminer les frais qui allaient être générés durant cette période de préfinancement.

Dans cet arrêt, il s’agissait pour l’essentiel du coût de l’assurance pendant la période de préfinancement qui était indéniablement connue.

Cette décision est particulièrement intéressante puisqu’elle peut être étendue à quasiment tous les prêts immobiliers finançant des ventes en état futur d’achèvement.

De manière quasiment systématique, la Banque refuse d’inclure ses frais dans le coût du TEG.

Cela lui permet de proposer une offre plus attractive et de s’arroger des clients qui ne se rendent pas compte du coût réel de cette période de 24 mois pendant laquelle l’emprunteur ne paie que des intérêts et que de l’assurance.

Cela revient à offrir à la Banque 24 mensualités d’intérêts en plus du coût total du crédit.

Ces méthodes sont hautement condamnables et sont d’ailleurs condamnées par la Cour de Cassation.

Il convient en conséquence d’étudier avec attention tous les crédits finançant une vente en état futur d’achèvement afin de vérifier s’ils tombent sous le coup de cette jurisprudence.

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Avocat panneaux solaires à Dunkerque – DELTA FM

Les mécontents se multiplient à l'encontre des sociétés de panneaux photovoltaïques si bien que la presse régionale (Delta FM) en parle.

La Voix du Nord avait d'ailleurs déjà fait un dossier sur ce sujet.

Les procès contres ces sociétés sont des plus en plus nombreux mais avec ces procès, se multiplient également les liquidations des sociétés.

C'est souvent l'erreur principale des dossiers initiés contre les sociétés de "panneaux solaires" :

  • Le consommateur a une installation qui ne lui convient pas (Pas assez rentable, mal posée, trop chère...)
  • Il agit contre la société de panneaux solaires,
  • Il obtient gain de cause : son contrat est annulé.
  • Peu de temps après, avant d'avoir restitué les fonds, la société est placée en liquidation judiciaire.

La société ne peut plus démonter et reprendre les panneaux, elle ne peut pas restituer les fonds ....Elle est en LIQUIDATION !

Le consommateur reste avec ses panneaux, il a payé son avocat et doit tout de même rembourser le capital prêté auprès des banques habituelles : Solfea, Sygma Banque ...

En réalité, l'action principale à mener contre ces sociétés est double.

Il faut agir à la fois contre la société et contre la banque.

Sans action efficace contre la Banque, vous êtes certains de devoir rembourser le prix de vente à l'établissement qui vous a prêté les fonds.

Autrement dit, il faut démontrer que la banque est aussi coupable que la société de panneaux solaires pour espérer ne pas avoir à rembourser le crédit !

Il est en conséquence capital de se tourner vers un avocat habitué du droit bancaire afin qu'il puisse tenter d'annuler les deux contrats, y compris le contrat de crédit !

Notre cabinet a d'ores et déjà traité de nombreux dossier à l'encontre des établissements bancaires précités.

N'hésitez pas à prendre contact avec nous pour vérifier si votre dossier peut ou non êtes porté utilement devant les tribunaux.

Je me tiens à votre disposition.

Julien SABOS, Avocat à DUNKERQUE

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Panneaux solaires et économies d’énergie… Arnaques

Ces vendeurs sont des pros de la vente, faites appel à un professionnel du droit pour les contrer !

Ils vous démarchent chez vous et vous proposent des Panneaux solaires photovoltaïques, un Chauffe-eau solaire individuel, un Chauffe-eau thermodynamique, une Eolienne, une Pompe à chaleur air-eau, une Chaudière gaz à condensation, une Isolation des combles, une Chaudière à granulés de bois, une VMC simple flux auto-réglable, une Climatisation, un Poêle à granule ou des fenêtres double vitrages.

Ils vous font croire que l'installation ne coûte rien et sera financée en quelques années.

Le financement proposé passe par des banques spécialisées : Sygma Banque, Solfea, Franfinance ou Domofinance...

Leurs identités sont multiples et changeantes : ENERGIDEAL, ECOVY, FRANCE SOLAIRE ENERGIES; GROUPE ECO FRANCE, NEXIA, GNE ÉNERGIES, AFE (AGENCE FRANCE ECOLOGIE), FRH, AER, CLIMACIEL ...

Le plus souvent, les sociétés déposent le bilan après un ou deux années.

La seule et unique solution : R-E-S-I-S-T-E-R !

Les fraudes sont nombreuses mais les moyens de se défendre le sont également : Irrégularité dans le bon de commande, escroquerie, faux et usage de faux, publicité trompeuse, tromperie .... le Droit de la consommation est une mine qui vous permet de vous défendre contre ces sociétés.

Même les prêts peuvent être attaqués. Il n'est pas rare que l'installation soit vendue 20.000€ mais que le crédit vous fasse dépenser entre 30.000€ et 40.000€ en réalité !

Il faut donc réagir et contrer l'installateur et la banque.

Me Julien SABOS vous aidera à trouver la meilleure solution pour éviter de payer cette installation ruineuse.

Notre cabinet se tien à votre disposition pour étudier votre dossier et vous aider à lutter contre ces escrocs. Contactez-moi :

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Avocat sabos arbre trouble voisinage

Trouble du voisinage

Nous sommes très souvent consulté pour des problèmes de troubles du voisinage. Me Julien SABOS vous assiste devant le Tribunal d'instance en matière de trouble du voisinage. L'un des cas les plus fréquents est celui de la hauteur des arbres. Il est vrai que des arbres trop haut sont dangereux pour vous et les occupants de votre habitation. Autre point gênant pouvant donner lieu à indemnisation, l'ombrage excessif que cela génère. Le principe selon lequel “nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage” est posé depuis près de trois décennies par la Cour de Cassation. (Cass. 2e civ., 19 nov. 1986). La définition est simple et complexe à la fois : '“un trouble de voisinage se définit comme un dommage causé à un voisin qui, lorsqu'il excède les inconvénients ordinaires du voisinage, est jugé anormal et oblige l'auteur du trouble à le réparer, quand bien même celui-ci serait inhérent à une activité licite et qu'aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause” (CA Orléans, 23 janv. 1997). Le trouble anormal de voisinage pour perte d’ensoleillement a notamment été illustré par un arrêt de la Cour d’appel de Paris, 19ème Chambre, le 2 juillet 2008. Une zone d'ombre l'après-midi et jusqu'en fin de soirée chez les voisins a été évalué à la somme 9.146€. Des décisions similaires se retrouvent à Amiens (10.000€) ou Nîmes (15.000€). Il convient donc d'être prudent. Ainsi, si vous souhaitez planter un arbre dans votre propriété, vous devez respecter :
  • une distance d'au minimum 2 mètres de la limite des 2 propriétés pour les arbres ayant une hauteur supérieure à 2 mètres
  • ou une distance d'au minimum 0,50 mètre de la limite des 2 propriétés pour les arbres ayant une hauteur inférieure à 2 mètres.
La distance est mesurée à partir du milieu du tronc de l'arbre, et la hauteur depuis le sol jusqu'au point le plus élevé de l'arbre. Dans les très grandes villes ou dans les lotissements, de telles règles ne s'appliquent pas. Ces distances légales ne s'appliquent qu'à défaut d'usages locaux ou de règlements particuliers précisés par arrêté municipal. Pour connaître les usages locaux et les règlements particuliers, il convient de se renseigner auprès de la mairie.  

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Osez l’avocat en ligne !

Un avocat, ça fait peur, c’est cher et ça ne fait que de longs procès qui n’en finissent pas. Oui mais ça, c’était avant !

Ne nous mentons pas, un avocat n’est pas gratuit. Mais le droit est partout et justifie que l’on s’interroge à titre préventif plutôt que curatif.

Il est toujours moins cher d’anticiper que de résoudre les problèmes.

Réfléchissez à ce paradoxe.

Vous consultez cinq banques avant de souscrire un crédit, vous comparez les modèles de voitures avant d’acquérir votre Peugeot, vous allez vous adjoindre les conseils d’un agent immobilier avant de vendre votre maison…

Et pourtant :

  •  Vous ne consultez pas votre avocat avant de vous marier !
  • Vous ne consultez pas votre avocat pour un problème de restitution de votre box internet !
  • Vous ne consultez pas votre avocat pour négocier avec l’entreprise qui n’en finit plus de vous promettre qu’elle effectuera des travaux chez vous !

 Et la liste et longue…

Partant du constat que de nombreux problèmes du quotidien nécessitent un conseil juridique, nous souhaitons vous proposer un nouveau service de consultation en ligne.

Il ne s’agit pas d’un avocat gratuit qui répond à toutes vos questions.

Notre but est simplement de mettre à votre disposition les moyens matériels pour nous poser une question pour un prix très bas afin d’anticiper les problèmes futurs. A tout moment, vous disposez d’un avocat en ligne, prêt à vous répondre rapidement et par écrit afin d’éviter les problèmes futurs.

Cela peut également vous permettre, si vous hésitez à lancer une procédure, de nous transmettre votre dossier afin que nous puissions vous dire si votre dossier est défendable en justice.

Pas d’attente en rendez-vous ! Pas de réponse orale et compliquée que l’on oublie une fois sorti !

 Une réponse claire, précise et rapide pour un prix fixé.

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meilleur avocat nord dunkerque

Le meilleur avocat

Le meilleur avocat du Nord de la France n’est pas celui que vous avez vu à la télé ni même celui dont tout le monde parle. Le meilleur avocat est celui qui est accessible, joignable, et qui peut répondre à vos questions au moment où elle se pose.

Comment donner congé à mon bailleur ? Comment revaloriser ma pension alimentaire ? Comment suspendre mon crédit ? Dois-je faire un dossier de surendettement ?

Pour tous ces problèmes du quotidien, la rencontre d’un avocat est souvent un investissement moral et financier trop lourd.

Nous pensons cependant que le meilleur avocat de Dunkerque est celui qui vous écoute, vous comprend, et vous oriente.

Que vaut le meilleur avocat si vous ne pouvez pas vous offrir ses services ? Que vaut le meilleur avocat s’il vous reçoit dans un mois ?

Le meilleur avocat est celui qui vous répond

C’est pour cette raison que nous avons mis en place, dans notre cabinet de Dunkerque, un nouveau service accessible pour la France entière et destiné à vous permettre de nous poser toutes vos questions, à distance, pour un prix forfaitaire de 89€TTC.

Une page sécurisée, respectant le secret professionnel, vous aide à nous transmettre votre question.

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Nous voulons vous rapprocher des avocats afin de vous proposer des réponses en droit de la consommation, en droit du crédit, en droit de la famille… Toutes les questions pour lesquelles vous n’oseriez pas pousser la porte d’un avocat doivent trouver un réponse.

Notre nouveau services est sans surprise, sans frais cachés.

Me Julien SABOS vous répondra en droit immobilier, en droit de la construction, de la consommation, en droit bancaire, en droit des contrats, ou encore en matière de baux d’habitation.

Me Caroline BELVAL vous répondre en droit de la famille, en divorce, pension alimentaire, ou encore en droit du Travail.

Votre question sera automatiquement envoyée à l’avocat à même d’y répondre.

Si nous n’en sommes pas capable, nous vous remboursons sans condition.

N’hésitez plus et transmettez-nous vos questions.

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Nouveau

Nouveau sur le site : Consultations juridiques en ligne

Afin de  vous accompagner en permanence, partout où vous avez besoin de droit, nous mettons en place un nouveau service de consultation juridique en ligne.

Le paiement peut s’effectuer directement par internet par le site sécurisé PAYPAL.

Vous avez la garantie d’être conseillé par de vrais avocats inscrit au barreau de Dunkerque, et que vous pouvez rencontrer en cas de problème.

Vous avec la garantie que l’avocat ne vous conseillera pas dans un domaine qu’il ne maîtrise pas.

Vous avez la garantie d’obtenir un conseil de qualité en 72h.

 

Pour de plus amples informations, nous vous invitons à consulter notre page dédiée.

trouble du voisinage

Trouble du voisinage et trouble locatif, réagissez contre vos voisins

LA REGLE D’ANTERIORITE DE L’ARTICLE L112-16 du Code de la Construction et de l’Habitation

 De nombreux propriétaires ou locataires se plaignent d’un trouble du voisinage qu’ils subissent de la part de leurs voisins. Me SABOS, dans le cadre de son activité en droit immobilier, vous assistera dans cette tâche.

Lorsque l’on se situe en zone résidentielle et que l’on invoque un trouble du voisinage lié à un bruit excessif de son voisin, à des odeurs désagréables voir toxiques, ou encore à tout autre inconvénient qui excèdent ce qui est normal de supporter lorsque l’on vit à proximité d’un tiers, la loi a prévu un mécanisme particulièrement efficace et fondé sur la théorie des troubles anormaux du voisinage.

Pour le propriétaire ou locataire personne physique qui se plaint de son voisin, il suffit simplement de démontrer que le trouble qu’il subit excède ce qu’il est normal de tolérer dans une relation de voisinage classique.

La situation est beaucoup plus difficile lorsque le voisin n’est pas un particulier mais une entreprise agricole, industrielle, artisanale, ou commerciale qui par nature génère plus de nuisances qu’un simple particulier effectuant des travaux de tonte le dimanche matin à 7 h 30 ! Bien évidemment, le droit de jouir de son habitation de manière paisible entre alors en conflit avec la possibilité pour l’entreprise de mener à bien l’activité qui lui permet de générer son chiffre d’affaire.

Afin d’éviter les trop nombreuses actions en trouble anormal du voisinage dirigées contre les entreprises, le législateur a créé l’article L112-16 du Code de la Construction et de l’Habitation qui est reproduit ci-après :

 Article L112-16, Modifié par Loi n°2003-590 du 2 juillet 2003 – art. 72 JORF 3 juillet 2003

Les dommages causés aux occupants d’un bâtiment par des nuisances dues à des activités agricoles, industrielles, artisanales, commerciales ou aéronautiques, n’entraînent pas droit à réparation lorsque le permis de construire afférent au bâtiment exposé à ces nuisances a été demandé ou l’acte authentique constatant l’aliénation ou la prise de bail établi postérieurement à l’existence des activités les occasionnant dès lors que ces activités s’exercent en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur et qu’elles se sont poursuivies dans les mêmes conditions.

Ce texte sert pour l’auteur de l’activité source de nuisance à démontrer que son activité était antérieure à l’arrivée du propriétaire ou du locataire sur le terrain voisin.

Les conditions pour invoquer ce texte sont au nombre de trois :

  • Il faut que l’activité du fauteur de trouble soit antérieure à l’installation des voisins. C’est la date de dépôt du permis de construire de la maison, la date de l’acte d’achat de l’immeuble ou la date de signature du bail qui sera pris en compte pour déterminer cette antériorité.
  • Il faut bien évidemment que le professionnel en question respecte scrupuleusement les dispositions législatives applicables à son activité. Il sera ainsi fait référence notamment au Code de la Santé Publique concernant les nuisances sonores.
  • Pour finir et c’est là la condition la plus importante, il faut que l’activité n’ait pas connue d’évolution majeure. Les Juges doivent alors vérifier dans quelles conditions étaient exploitées l’activité au moment de l’achat de la maison voisine ou de l’arrivée des locataires voisins et comparer l’activité à celle qui est actuellement dénoncée. Si l’entreprise a connu une explosion de son activité ou si elle a investi copieusement dans des machines de plus en plus bruyantes, la condition de poursuite de l’activité dans des conditions similaires n’est pas remplie.

Le Conseil Constitutionnel a été saisi de la constitutionnalité de cet article et l’a validé en dépit de l’éventuelle atteinte au droit de l’environnement que cela peut permettre de créer.

Il faut donc garder à l’esprit qu’en matière de trouble anormal du voisinage, il est beaucoup plus difficile de se prévaloir d’un trouble anormal du voisinage lorsqu’au moment de l’emménagement, le trouble était déjà existant. Il incombe donc au locataire et au futur propriétaire d’être particulièrement vigilant sur les jours de visite du local qu’ils envisagent d’acheter afin d’être certain que l’entreprise voisine est bien en activité le jour de leur visite.

Il serait particulièrement regrettable qu’une entreprise particulièrement bruyante ou gênante soit justement en congés le jour où le propriétaire achète le fond voisin. Dans cette hypothèse, l’article L112-16 du Code de la Construction et de l’habitation trouverait toute sa force et permettrait à l’entreprise voisine de gagner tout procès en trouble anormal du voisinage.

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Arnaque à l’énergie solaire ou photovoltaïque : ne tombez pas dans le panneau

Les panneaux solaire sont de plus en plus installés. Me Julien SABOS vous défend contre les installateurs de panneaux solaires ou photovoltaïque et contre les organismes de crédit à la consommation

La presse s’en fait l’écho et de plus en plus de victime d’escroquerie aux panneaux solaires ou panneaux photovoltaïques sont à déplorer.

Le piège est bien rodé. Un démarcheur se présente à votre domicile et vous présente l’avantage fiscal, le prix de rachat de l’électricité produite par EDF ou ERDF, et le coût (modique !) de leur installation clef en main. En quelques heures, vous signez une demande d’adhésion « sous réserve de de l’étude technique ». En réalité, vous venez de signer un bon de commande voir un contrat de crédit au taux prohibitif.

 

Gardez à l’esprit que vous êtes protégés par le Code de consommation et la protection contre le démarchage à domicile.

 

Me Julien SABOS étudiera votre contrat de crédit ainsi que le bon de commande que vous avez signé afin de faire respecter la règlementation.

 

Si vous n’avez pas encore signé, il convient de rester particulièrement prudent avec le photovoltaïque. D’abord sur les rendements qui vous sont promis. La commission européenne a mis en place un simulateur pour connaître la production maximale annuelle de vos panneaux en fonction de votre emplacement géographique. L’adresse est la suivante : http://re.jrc.ec.europa.eu/pvgis/apps4/pvest.php# .

 

Une fois que vous connaissez le rendement correspondant à votre zone géographique, vous pouvez connaître le montant annuel du rachat d’EDF. Le tableau pour 2013 est disponible à l’adresse suivante : http://www.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/Tarifs_PV_2013.pdf

 

Il ne reste plus qu’à calculer l’avantage fiscal. Les modifications sont tellement fréquentes qu’il serait illusoire de donner une évaluation dans le cadre de l’article.

 

Ce n’est qu’à la lumière de cette information que vous pouvez savoir si le contrat que l’on vous fait signer est rentable et surtout, à partir de quelle date il le deviendra !

 

Me Julien SABOS, Avocat à Dunkerque, se tient à votre disposition pour lancer une action à l’encontre de l’installateur de panneau solaire ou à l’encontre de l’organisme de crédit.

Me Julien SABOS
Association d’Avocats BELVAL & SABOS
www.avocatdunkerque.com

fissure

Les vices cachés

C’est l’une des notions les plus connues et malconnues : le vice caché. Ou plutôt « La garantie du vendeur des vices cachés ». C’est un texte de loi agé de 200 ans qui a …

C’est l’une des notions les plus connues et malconnues : le vice caché. Ou plutôt « La garantie du vendeur des vices cachés ».

C’est un texte de loi agé de 200 ans qui a créé cette notion :

Article 1641 du Code civil, Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Le vice caché est invocable dès qu’il y a une vente. Il peut s’agir d’une vente de voiture lorsque l’acheteur découvre découvre après la vente un dysfonctionnement important. Il peut s’agir d’une vente de maison à la condition quasi systématique de démontrer que le vendeur avait connaissance du vice. Il peut même s’agit d’une vente de vêtement.

Toutes les ventes peuvent être concernée. Attention néanmoins, il est essentiel d’apprécier la gravité du vice caché pour espérer obtenir l’annulation de la vente. Un avocat vous permettra d’étudier votre situation et de vérifer s’il y a vice, si ce vice est caché, et surtout si la gravité du vice rend possible une action en justice.

Il est essentiel de ne pas traîner car plus le vice se déclare tôt après la vente, plus il est facile de démontrer son existence.

Prenez immédiatement rendez-vous avec un avocat qui saura vous conseiller sur les vices cachés.

Me Julien SABOS, Avocat au Barreau de Dunkerque

Membre de l’association d’avocat Belval et Sabos

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