credit immobilier TEG taux effectif global intéret

Pourquoi une erreur de TEG est si lourdement sanctionnée ?

Imaginez-vous chez votre primeur. A ma droite, le kilo de pommes est affiché à 2. A ma gauche, il est affiché à 2,3 pour les mêmes pommes. Lequel achetez-vous?

Je suppose qu’à qualité égale vous allez choisir celui à 2 ! Mais savez-vous quelle est l’unité de mesure ?

En réalité, celui de droite est euro (2€) et l’autre est en Francs suisse (2,3 CHF = 1,9€).

Bien évidemment, une telle situation ne peut se produire pour un marchand de fruits et légumes car la loi impose pour les commerçants d’afficher tous les prix des produits ou de services en euros et TTC. La règle est claire et aucun commerçant ne se risquerait à la contourner.

La règle est également posée en matière bancaire. Le Code de la consommation impose que toute publicité ou offre comporte la mention du TEG « de manière parfaitement lisible et compréhensible par le consommateur » (article L312-4 du Code de la consommation).

Vous vous dites donc qu’il n’y a aucun risque de confondre et de ne pas comparer des taux incomparables entre deux banques puisque la règlementation implique l’affichage d’un taux d’intérêts.

Le problème, c’est qu’entre un taux à 2,5% ou un autre taux à 2,8%, il faut absolument savoir ce que recouvre le taux. Autrement dit, de "pourcentage de quoi parlons-nous?"

Là encore, la loi a tout prévu. Pour éviter les distorsions de concurrence, le Code de la consommation impose que toute publicité comporte, non pas un simple taux nominal, mais la mention du TEG.

Le TEG comprend tout : l’ensemble des frais obligatoires liés au crédit, c’est-à-dire le taux nominal, les frais de dossier, les primes d’assurance décès invalidité, etc. TOUT.

Dès lors, aucune raison de s’inquiéter, lorsque deux banques affichent deux T.E.G, vous pouvez librement choisir le plus faible car le T.E.G a été créé pour être un outil de comparaison.

Le souci, c’est que tous les banquiers ne jouent pas le jeu et ne respectent pas les modalités de calcul prévu par les textes. Certains « oublient » des frais ! D’autres ne respectent pas les règles élémentaires de calcul.

Plus de 50% des crédits sont affectés par ces erreurs. Les banques ont choisi d'accepter le risque de perdre quelques fois pour gagner dans tous les autres cas...

En cas d’erreur, la sanction est simple : application du taux légal.

N'hésitez pas, consultez nous pour vérifier votre crédit.

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Trouble du voisinage

Nous sommes très souvent consulté pour des problèmes de troubles du voisinage. Me Julien SABOS vous assiste devant le Tribunal d'instance en matière de trouble du voisinage. L'un des cas les plus fréquents est celui de la hauteur des arbres. Il est vrai que des arbres trop haut sont dangereux pour vous et les occupants de votre habitation. Autre point gênant pouvant donner lieu à indemnisation, l'ombrage excessif que cela génère. Le principe selon lequel “nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage” est posé depuis près de trois décennies par la Cour de Cassation. (Cass. 2e civ., 19 nov. 1986). La définition est simple et complexe à la fois : '“un trouble de voisinage se définit comme un dommage causé à un voisin qui, lorsqu'il excède les inconvénients ordinaires du voisinage, est jugé anormal et oblige l'auteur du trouble à le réparer, quand bien même celui-ci serait inhérent à une activité licite et qu'aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause” (CA Orléans, 23 janv. 1997). Le trouble anormal de voisinage pour perte d’ensoleillement a notamment été illustré par un arrêt de la Cour d’appel de Paris, 19ème Chambre, le 2 juillet 2008. Une zone d'ombre l'après-midi et jusqu'en fin de soirée chez les voisins a été évalué à la somme 9.146€. Des décisions similaires se retrouvent à Amiens (10.000€) ou Nîmes (15.000€). Il convient donc d'être prudent. Ainsi, si vous souhaitez planter un arbre dans votre propriété, vous devez respecter :
  • une distance d'au minimum 2 mètres de la limite des 2 propriétés pour les arbres ayant une hauteur supérieure à 2 mètres
  • ou une distance d'au minimum 0,50 mètre de la limite des 2 propriétés pour les arbres ayant une hauteur inférieure à 2 mètres.
La distance est mesurée à partir du milieu du tronc de l'arbre, et la hauteur depuis le sol jusqu'au point le plus élevé de l'arbre. Dans les très grandes villes ou dans les lotissements, de telles règles ne s'appliquent pas. Ces distances légales ne s'appliquent qu'à défaut d'usages locaux ou de règlements particuliers précisés par arrêté municipal. Pour connaître les usages locaux et les règlements particuliers, il convient de se renseigner auprès de la mairie.  

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Osez l’avocat en ligne !

Un avocat, ça fait peur, c’est cher et ça ne fait que de longs procès qui n’en finissent pas. Oui mais ça, c’était avant !

Ne nous mentons pas, un avocat n’est pas gratuit. Mais le droit est partout et justifie que l’on s’interroge à titre préventif plutôt que curatif.

Il est toujours moins cher d’anticiper que de résoudre les problèmes.

Réfléchissez à ce paradoxe.

Vous consultez cinq banques avant de souscrire un crédit, vous comparez les modèles de voitures avant d’acquérir votre Peugeot, vous allez vous adjoindre les conseils d’un agent immobilier avant de vendre votre maison…

Et pourtant :

  •  Vous ne consultez pas votre avocat avant de vous marier !
  • Vous ne consultez pas votre avocat pour un problème de restitution de votre box internet !
  • Vous ne consultez pas votre avocat pour négocier avec l’entreprise qui n’en finit plus de vous promettre qu’elle effectuera des travaux chez vous !

 Et la liste et longue…

Partant du constat que de nombreux problèmes du quotidien nécessitent un conseil juridique, nous souhaitons vous proposer un nouveau service de consultation en ligne.

Il ne s’agit pas d’un avocat gratuit qui répond à toutes vos questions.

Notre but est simplement de mettre à votre disposition les moyens matériels pour nous poser une question pour un prix très bas afin d’anticiper les problèmes futurs. A tout moment, vous disposez d’un avocat en ligne, prêt à vous répondre rapidement et par écrit afin d’éviter les problèmes futurs.

Cela peut également vous permettre, si vous hésitez à lancer une procédure, de nous transmettre votre dossier afin que nous puissions vous dire si votre dossier est défendable en justice.

Pas d’attente en rendez-vous ! Pas de réponse orale et compliquée que l’on oublie une fois sorti !

 Une réponse claire, précise et rapide pour un prix fixé.

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meilleur avocat nord dunkerque

Le meilleur avocat

Le meilleur avocat du Nord de la France n’est pas celui que vous avez vu à la télé ni même celui dont tout le monde parle. Le meilleur avocat est celui qui est accessible, joignable, et qui peut répondre à vos questions au moment où elle se pose.

Comment donner congé à mon bailleur ? Comment revaloriser ma pension alimentaire ? Comment suspendre mon crédit ? Dois-je faire un dossier de surendettement ?

Pour tous ces problèmes du quotidien, la rencontre d’un avocat est souvent un investissement moral et financier trop lourd.

Nous pensons cependant que le meilleur avocat de Dunkerque est celui qui vous écoute, vous comprend, et vous oriente.

Que vaut le meilleur avocat si vous ne pouvez pas vous offrir ses services ? Que vaut le meilleur avocat s’il vous reçoit dans un mois ?

Le meilleur avocat est celui qui vous répond

C’est pour cette raison que nous avons mis en place, dans notre cabinet de Dunkerque, un nouveau service accessible pour la France entière et destiné à vous permettre de nous poser toutes vos questions, à distance, pour un prix forfaitaire de 89€TTC.

Une page sécurisée, respectant le secret professionnel, vous aide à nous transmettre votre question.

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Nous voulons vous rapprocher des avocats afin de vous proposer des réponses en droit de la consommation, en droit du crédit, en droit de la famille… Toutes les questions pour lesquelles vous n’oseriez pas pousser la porte d’un avocat doivent trouver un réponse.

Notre nouveau services est sans surprise, sans frais cachés.

Me Julien SABOS vous répondra en droit immobilier, en droit de la construction, de la consommation, en droit bancaire, en droit des contrats, ou encore en matière de baux d’habitation.

Me Caroline BELVAL vous répondre en droit de la famille, en divorce, pension alimentaire, ou encore en droit du Travail.

Votre question sera automatiquement envoyée à l’avocat à même d’y répondre.

Si nous n’en sommes pas capable, nous vous remboursons sans condition.

N’hésitez plus et transmettez-nous vos questions.

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Nouveau

Nouveau sur le site : Consultations juridiques en ligne

Afin de  vous accompagner en permanence, partout où vous avez besoin de droit, nous mettons en place un nouveau service de consultation juridique en ligne.

Le paiement peut s’effectuer directement par internet par le site sécurisé PAYPAL.

Vous avez la garantie d’être conseillé par de vrais avocats inscrit au barreau de Dunkerque, et que vous pouvez rencontrer en cas de problème.

Vous avec la garantie que l’avocat ne vous conseillera pas dans un domaine qu’il ne maîtrise pas.

Vous avez la garantie d’obtenir un conseil de qualité en 72h.

 

Pour de plus amples informations, nous vous invitons à consulter notre page dédiée.

Bail d'habiation loi ALUR

LOI ALUR ET BAIL : DES POUVOIRS PLUS IMPORTANTS POUR LE JUGE

En matière de baux d’habitations, la loi ALUR a d’abord été vue comme une révolution notamment grâce à la garantie universelle des loyers. Depuis l’abandon de celle-ci, il semble à de nombreux commentateurs que la loi n’a plus une grande importance sur la pratique et ne révolutionnera pas la procédure actuelle. Il y a néanmoins des petites évolutions en matière de bail qui auront de grandes conséquences. L’article 15 alinéa 2 de la loi ALUR dispose : « en cas de contestation, le Juge peut, même d’office vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non reconduction du bail n’apparait pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ». Comme chacun le sait, les motifs pour donner congé à son locataire ne sont pas infinis. Pour l’essentiel, il existe le congé pour motif légitime et sérieux, le congé pour reprendre le logement pour soi-même ou un membre proche de la famille ou encore le congé pour vendre. Si depuis de nombreuses années, les Juges contrôlent le congé pour motif légitime et sérieux, il en va différemment pour les congés pour reprise ou les congés pour vendre. Sur ce dernier, il était assez facile de contourner le dispositif légal. En effet, en matière de congé pour vendre, il faut nécessairement proposer au locataire l’acquisition de l’immeuble en question par priorité. On parle d’un droit de préemption du locataire. Néanmoins, le montant du prix de vente n’est absolument pas encadré ! Il était donc possible de proposer l’acquisition de l’immeuble au locataire pour un prix de 200.000 euros, d’attendre le refus du locataire, et de mettre l’immeuble en vente pour un prix de 150.000 euros. Entre temps, le locataire est parti, et il lui fallait avoir connaissance d’une part de la manœuvre, démontrer d’autre part la mise en vente à un prix inférieur à la proposition qui lui a été faite, et intenter une action en responsabilité contre le bailleur. Dans la pratique, rares étaient les locataires mettant en cause la responsabilité du bailleur pour la simple et bonne raison que le locataire avait d’ores et déjà quitté les lieux et qu’il se désintéressait complètement de la situation postérieure. La loi ALUR est venue révolutionner quelque peu cette possibilité de fraude en permettant au Juge de contrôler à priori la validité du congé. Dès lors, à l’heure actuelle, si un locataire reçoit un congé pour vendre ou un congé pour reprise, il peut saisir le Tribunal alors qu’il habite encore dans les lieux pour demander au Juge de vérifier la réalité du motif du congé. En conséquence, le Magistrat va avoir une possibilité d’apprécier les motifs qui ont fondé le congé pour vendre ou pour reprise personnelle. Si les motifs sont erronés, si le locataire arrive à démontrer par exemple que le prix de vente est démesuré, le Juge pourra refuser le congé et ordonner la poursuite du bail. La différence est majeure puisque dans cette hypothèse, le locataire se maintient encore dans les lieux et donc bénéficie d’un moyen de pression important qui sera essentiellement dissuasif. Dès lors, cette modification qui est d’apparence mineure a en réalité de graves conséquences pour le bailleur puisqu’elle sera particulièrement dissuasive quant aux possibilités de contourner la loi pour mettre un locataire dehors pour des motifs fallacieux. Il convient donc lorsqu’on est bailleur d’être particulièrement vigilent sur la réalité des motifs qui sont invoqués au soutien du congé. A l’inverse, lorsqu’on est locataire, il convient de se préconstituer un maximum de preuves afin de démontrer que le congé a été délivré sur des motifs fallacieux et le contester en justice avant toute demande d’expulsion. Maître Julien SABOS se tient à votre disposition pour vous assister dans toute procédure concernant le bail ou les contestations de congé.

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credit immobilier TEG taux effectif global intéret

Les impôts vous aident à évaluer votre bien immobilier

Il y a de nombreux cas où votre avocat vous demandera d’évaluer votre bien immobilier :  Il peut s’agir d’une procédure de divorce pour une attribution, d’une procédure en matière de succession, pour une donation, ou encore pour fixer une indemnité d’occupation dans le cadre d’un bail par exemple.

Evaluer un bien immobilier est une tâche souvent ardue que l’on peut confier à des professionnels du secteur tels des Notaires ou des Agents Immobiliers.

Il n’en demeure pas moins qu’il n’est pas inintéressant d’être en mesure de chiffrer soi-même le montant précis du bien immobilier.

A cette fin, les services de Bercy vous permettent d’utiliser les informations sur les ventes des biens immobiliers à usage non professionnels partout en France sur une période de 9 ans. Vous pouvez cibler votre recherche à de nombreux détails comme la question de savoir s’il s’agit d’une maison ou d’un appartement, le prix, la date de vente, le nombre de pièces ou encore les matériaux de construction, les dépendances ou le fait pour le bien d’être libre ou actuellement loué…

Il s’agit d’un exercice souvent difficile pour les professionnels de l’immobilier et vous pouvez comparer les résultats que vous avez obtenus par le biais de ces professionnels de l’immobilier aux informations qui sont détenues par les services fiscaux.

A la base, ce service est utilisé dans tous les cas où vous devez déclarer la valeur estimative de votre bien immobilier. Dans le cadre d’une procédure judiciaire, votre avocat peut avoir besoin de cette valeur et il peut être intéressant d’utiliser ce site à une autre fin que pour celle à laquelle elle a été initialement prévue.

Il est intéressant de pouvoir cibler les ventes d’un bien similaire dans la rue, le quartier, la commune ou sur une période relativement courte.

Bien évidemment et afin de respecter la vie privée, vous n’auriez ni le numéro de la rue, ni les transactions qui sont trop choquantes pour être révélatrices. Il s’agit donc de trouver une valeur médiane afin d’estimer votre bien en fonction de ses caractéristiques propres.

Votre avocat en droit immobilier à DUNKERQUE n’hésitera pas à faire usage de ses nouveaux services offerts par l’administration afin de chiffrer au plus juste le trouble de jouissance ou l’indemnité d’occupation à la suite par exemple d’un désordre de construction.

Le service PATRIM « Rechercher des transactions immobilières » est une aide à l’estimation des biens immobiliers dans le cadre exclusif d’une déclaration d’ISF ou de succession, d’un acte de donation ou d’une procédure de contrôle fiscal ou d’expropriation.

trouble du voisinage

Trouble du voisinage et trouble locatif, réagissez contre vos voisins

LA REGLE D’ANTERIORITE DE L’ARTICLE L112-16 du Code de la Construction et de l’Habitation

 De nombreux propriétaires ou locataires se plaignent d’un trouble du voisinage qu’ils subissent de la part de leurs voisins. Me SABOS, dans le cadre de son activité en droit immobilier, vous assistera dans cette tâche.

Lorsque l’on se situe en zone résidentielle et que l’on invoque un trouble du voisinage lié à un bruit excessif de son voisin, à des odeurs désagréables voir toxiques, ou encore à tout autre inconvénient qui excèdent ce qui est normal de supporter lorsque l’on vit à proximité d’un tiers, la loi a prévu un mécanisme particulièrement efficace et fondé sur la théorie des troubles anormaux du voisinage.

Pour le propriétaire ou locataire personne physique qui se plaint de son voisin, il suffit simplement de démontrer que le trouble qu’il subit excède ce qu’il est normal de tolérer dans une relation de voisinage classique.

La situation est beaucoup plus difficile lorsque le voisin n’est pas un particulier mais une entreprise agricole, industrielle, artisanale, ou commerciale qui par nature génère plus de nuisances qu’un simple particulier effectuant des travaux de tonte le dimanche matin à 7 h 30 ! Bien évidemment, le droit de jouir de son habitation de manière paisible entre alors en conflit avec la possibilité pour l’entreprise de mener à bien l’activité qui lui permet de générer son chiffre d’affaire.

Afin d’éviter les trop nombreuses actions en trouble anormal du voisinage dirigées contre les entreprises, le législateur a créé l’article L112-16 du Code de la Construction et de l’Habitation qui est reproduit ci-après :

 Article L112-16, Modifié par Loi n°2003-590 du 2 juillet 2003 – art. 72 JORF 3 juillet 2003

Les dommages causés aux occupants d’un bâtiment par des nuisances dues à des activités agricoles, industrielles, artisanales, commerciales ou aéronautiques, n’entraînent pas droit à réparation lorsque le permis de construire afférent au bâtiment exposé à ces nuisances a été demandé ou l’acte authentique constatant l’aliénation ou la prise de bail établi postérieurement à l’existence des activités les occasionnant dès lors que ces activités s’exercent en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur et qu’elles se sont poursuivies dans les mêmes conditions.

Ce texte sert pour l’auteur de l’activité source de nuisance à démontrer que son activité était antérieure à l’arrivée du propriétaire ou du locataire sur le terrain voisin.

Les conditions pour invoquer ce texte sont au nombre de trois :

  • Il faut que l’activité du fauteur de trouble soit antérieure à l’installation des voisins. C’est la date de dépôt du permis de construire de la maison, la date de l’acte d’achat de l’immeuble ou la date de signature du bail qui sera pris en compte pour déterminer cette antériorité.
  • Il faut bien évidemment que le professionnel en question respecte scrupuleusement les dispositions législatives applicables à son activité. Il sera ainsi fait référence notamment au Code de la Santé Publique concernant les nuisances sonores.
  • Pour finir et c’est là la condition la plus importante, il faut que l’activité n’ait pas connue d’évolution majeure. Les Juges doivent alors vérifier dans quelles conditions étaient exploitées l’activité au moment de l’achat de la maison voisine ou de l’arrivée des locataires voisins et comparer l’activité à celle qui est actuellement dénoncée. Si l’entreprise a connu une explosion de son activité ou si elle a investi copieusement dans des machines de plus en plus bruyantes, la condition de poursuite de l’activité dans des conditions similaires n’est pas remplie.

Le Conseil Constitutionnel a été saisi de la constitutionnalité de cet article et l’a validé en dépit de l’éventuelle atteinte au droit de l’environnement que cela peut permettre de créer.

Il faut donc garder à l’esprit qu’en matière de trouble anormal du voisinage, il est beaucoup plus difficile de se prévaloir d’un trouble anormal du voisinage lorsqu’au moment de l’emménagement, le trouble était déjà existant. Il incombe donc au locataire et au futur propriétaire d’être particulièrement vigilant sur les jours de visite du local qu’ils envisagent d’acheter afin d’être certain que l’entreprise voisine est bien en activité le jour de leur visite.

Il serait particulièrement regrettable qu’une entreprise particulièrement bruyante ou gênante soit justement en congés le jour où le propriétaire achète le fond voisin. Dans cette hypothèse, l’article L112-16 du Code de la Construction et de l’habitation trouverait toute sa force et permettrait à l’entreprise voisine de gagner tout procès en trouble anormal du voisinage.

impayés locatifs

Nouvelles armes pour les bailleurs pour lutter contre les impayés

Il est souvent préférable de prévenir les impayés locatifs et de connaître son débiteur. Depuis 2013, le fisc a mis en place un nouveau service particulièrement efficace pour vérifier l’authenticité des avis d’imposition. En effet, il ne faut pas être un génie de l’informatique pour être capable de scanner, modifier, et changer les chiffres inscrits sur la déclaration d’imposition qui est le plus souvent exigée par les bailleurs afin de vérifier de la solvabilité de leurs locataires. Malheureusement, et compte tenu des faibles pouvoirs d’enquêtes d’un bailleur lors de l’entrée dans les lieux de son locataire, il n’existe pas de solution pour vérifier ces documents. Vous êtes alors à la merci d’un impayé. Grâce au fisc, il est désormais possible de vérifier en quelques clics si le locataire n’a pas falsifié son avis d’imposition et de prévenir les impayés. La méthode est très simple :

  • Rendez-vous sur le site impots.gouv.fr
  • Saisissez le numéro fiscal et la référence de l’avis qui sont indiqués sur le document que votre locataire vous a remis,
  • Vous verrez alors s’afficher à l’écran la copie conforme de la déclaration que le contribuable a soumise.
  • Il ne vous reste alors plus qu’à contrôler si les données sont bien conforme à celles que le locataire vous a fournies.

Afin de vous faciliter la tâche, vous pouvez utiliser le lien ci-dessous pour vous rendre directement sur la page de vérification : https : //cfsmsp.impots.gouv.fr Initialement, ce service était prévu pour les professionnels bancaires mais il semble à l’heure actuelle qu’il est ouvert à tout le monde. N’hésitez pas et vérifiez dès à présent la véracité des informations que vous a transmis votre locataire dans le cadre de son dossier de location. Pour mémoire, l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 établit une liste des documents que vous ne pouvez pas demander.  Cette liste va très prochainement être supprimée dans le cadre de la nouvelle loi ALUR mais demeure applicable à l’heure de la rédaction de ces lignes. Vous disposez ainsi d’un outil efficace pour prévenir des faux documents qu’auraient pu vous adresser un locataire mal intentionné. Pour les autres documents, pas d’autre solution que de les comparer, de les scruter scrupuleusement afin de traquer une éventuelle incohérence. Me Julien SABOS se tient à votre disposition pour poursuivre devant la juridiction correctionnelle les faux élaboré par vos locataires. Me SABOS vous assistera également dans la procédure d’expulsion et de recouvrement des impayés.

Bail d'habiation loi ALUR

BAIL : PROJET DE LOI ALUR OU LA REFORME DE LA LOI DU 6 JUILLET 1989

Me Julien SABOS, Avocat à Dunkerque, vous aide à rédiger vos baux d’habitation, à gérer un locataire indésirable ou tout autre contentieux lié au bail.

La nouvelle loi ALUR va profondément réformer le droit du bail. Si le gouvernement semble abandonner le caractère obligatoire de la Garantie universelle des loyers, il n’en demeure pas moins que de nombreuses modifications dans le droit du bail sont à craindre.

Bail d'habiation loi ALUR

Chaque stade de la naissance ou de la vie du contrat de bail devrait être modifié.

Au moment de la conclusion du Bail :

Il y a d’abord une extension du champ d’application de la loi de 1989 qui s’applique au location d’une résidence principale qui s’entendra comme étant une résidence dans laquelle le locataire est présent au moins 8 mois. Par ailleurs, les logements meublés seront inclus dans la loi de 1989 avec tout de même quelques particularités : Une durée plus courte, un dépôt de garantie (« caution ») de deux mois, un encadrement des loyers allégé. Toutes les autres dispositions s’appliquent.

Sur la sélection du locataire, le législateur tape un grand coup puisqu’il va lister de manière exhaustive les documents que l’on pourra réclamer au locataire. La sanction ? 3000€ d’amende pour les personnes physiques !

La rédaction du bail va être modifiée puisqu’un contrat type va être imposé par décret. Il en ira de même pour l’état des lieux types avec une grille officielle de vétusté. En outre, parmi les diagnostiques obligatoires devront figurer l’état de l’installation électrique et le diagnostiques amiante.

Des mentions obligatoires vont apparaître : loyer du locataire précédent, surface habitable (avec une tolérance de 5% seulement !). Il également important de noter qu’une notice sur les droits et devoir du locataire devra être fournie.

La rémunération des intermédiaires :

Il y aura deux types de dépenses :

  • Celles à frais partagés au maximum par moitié : Rédaction du bail, état des lieux.
  • Celles assumées par le bailleur : les visites et les annonces.

La vie du contrat

● C’est la grande nouveauté, l’encadrement des loyers. Le préfet fixe un loyer médian, un minoré et un majoré.

  • Dans les zones règlementées, on ne pourra pas aller au-delà du majoré et lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, il est possible de faire une offre pour le porter au niveau du loyer minoré.
  • Dans les zones libres, pas de plafond.

● Autre façon d’encadrer les loyers, il n’existe plus d’indexation automatique. La revalorisation des loyers sur la base de l’indice des loyers ne s’opèrera que pour l’avenir et non plus cinq ans en arrière comme actuellement.

● Pour finir, toute clause pénale de retard de loyer sera interdite.

La fin du contrat

La trève hivernale, c’est-à-dire l’interdiction d’expulser, serait prolongée de 15 jours.

Le congé délivré par le bailleur est durci :

  • Le congé pourra être délivré par acte d’huissier, LRAR et, c’est la nouveauté, en main propre. Il devra contenir une notice d’information sur les voies de recours des locataires.
  • Le congé pour reprise ou pour vente qui serait considéré comme frauduleux sera sanctionné par une amende de 6.000€ pour les personnes physiques. En outre, et afin d’éviter la fraude, le congé ne sera possible qu’après un renouvellement.

Si le locataire donne congé, il bénéficiera d’un préavis d’un mois dans toutes les zones règlementées. (3 mois ailleurs).

Le dépôt de garantie, dont la sanction (intérêt légal) n’était absolument pas dissuasive, va passer à 10% du montant du dernier loyer par mois de retard.

 

Un espoir pour les bailleurs ? La loi ne devrait pas s’appliquer aux baux en court. Cependant, le renouvellement faisant juridiquement courir un nouveau bail, la question se pose au moment de la tacite reconduction.

 

Me Julien Sabos

Avocat à Dunkerque

www.avocatdunkerque.com