Utiliser les armes du TEG et de l'année bancaire pour renégocier son crédit immobilier avec sa banque

Renégocier son crédit en utilisant TEG et Année Lombarde

Renégocier son crédit avec sa banque s’apparente au combat de David contre Goliath. Pourquoi la banque ferait cela pour vous ?

Il est pourtant tentant de renégocier son crédit immobilier compte tenu de la chute des taux. Le taux d’intérêts sur une longue durée est souvent inférieur à 1,50% (Mars 2018).

Tous les emprunteurs qui ont souscrit un crédit avant 2014 ne bénéficient pas d’un taux aussi compétitif et nombreux sont ceux qui frappent à la porte de leur banque pour tenter de le renégocier.

Une telle démarche est totalement illogique intellectuellement puisqu’elle consiste à dire à son banquier « je vous rapporte actuellement 58.785€ (ce que rapport à la banque hors assurance 150.000€ emprunté sur 20 ans au taux de 3,5%) et je souhaiterais que vous diminuiez mon taux à 1,40% ». (Et ne plus vous rapporter « que » 22.065€). Reconnaissons que la démarche est audacieuse car aucun d’entre nous n’accepterait de renoncer à 30.000€ sans y être contraint.

Tout l’enjeu est donc de forcer votre banque à négocier… ou à améliorer sa proposition.

Si vous êtes chanceux et que votre banque accepte de renégocier, soyez prudent !

Puisque renégocier son crédit est contre-nature, il faut vérifier si cette proposition est intéressante pour vous … ou pour le banquier.

Deux outils pour comparer :

  • Le premier est le TEG ! Ne soyez pas obnubilé par le taux nominal, seul compte le TEG qu’affiche la banque. Si vous comparez votre ancien TEG et votre nouveau TEG, il faut que le nouveau TEG soit plus faible que l’ancien. Dans le cas contraire, c’est la banque, l’assureur, l’organisme de caution mutuel ou le notaire qui font une bonne affaire. Mais ce n’est pas vous !
  • Le deuxième conseil est d’effectuer un calcul simple : une multiplication.
    • Partez de votre tableau d’amortissement actuel et de votre mensualité actuelle et faite le calcul suivant : Nombre de mensualités restantes × Montant de la mensualité assurance incluse = montant que je vais verser à la banque sur la durée de mon crédit.
    • Comparez ce montant avec le « Cout total du Crédit » qui figure sur votre nouvelle offre.
    • Si le deuxième chiffre est plus important (ou égal) que le premier, vous ne faites pas une bonne affaire.

Ça y est ! Vous savez si la renégociation de votre crédit ou de votre prêt est intéressante pour vous.

Etes-vous pourtant sûr que c’est la meilleure proposition que vous puissiez obtenir ?

Si vous voulez forcer la négociation ou améliorer la proposition de la banque, il faut INVERSER LE RAPPORT DE FORCE.

Nous l’avons vu, renégocier avec votre banque, c’est faire accepter à votre banquier qu’il doit perdre 30.000€ pour vous garder.

Naturellement, vous disposez peut-être d’atout : rapatrier votre épargne dans cette banque, souscrire un contrat d’assurance vie, souscrire une assurance habitation … Il s’agit cependant d’autant de produits que vous allez souscrire sans réellement faire attention aux conditions. Qui fait une bonne affaire ? Vous, qui diminuez la durée de l’emprunt ou la mensualité ? Ou la banque qui s’assure de disposer de votre argent et de vos contrats d’assurances pour un prix élevé, pendant 10 ou 15 ans ?

En réalité, pour négocier, il faut inverser le rapport de force et faire comprendre à la banque qui si elle ne négocie pas avec vous, elle risque de perdre bien plus que 30.000€.

L’astuce consiste à faire étudier son crédit afin de trouver une faille. La règlementation est complexe et il existe de nombreux éléments qui peuvent vous permettre de démontrer à votre banque que vous êtes en position de force.

Nous tentons sur notre site de vous expliquer comment cela fonctionne.

Pour la banque, le risque est important : rembourser les intérêts que vous lui avez versés depuis le début du crédit.

Les exemples ne manquent pas : le Crédit lyonnais, la Caisse d’Epargne, la Banque populaire, la Société générale ont déjà été condamnée à de nombreuses reprises.

La presse en a déjà parlé à de nombreuses reprises : Télévision ou presse écrite.

Deux options s’ouvrent alors à vous :

  • Soit vous décidez de lancer une action judiciaire contre votre banque afin qu’elle soit condamnée, comme plusieurs autres, à vous restituer les intérêts qu’elle a indûment perçus,
  • Soit vous décidez d’utiliser cette nouvelle force pour négocier votre crédit. Il n’est dès lors pas forcément nécessaire de lancer la procédure judiciaire. Une simple mise ne demeure de plusieurs pages, étayées par les décisions jurisprudentielles, peut vous permettre d’obtenir gain de cause de d’inciter votre banque à vous formuler une offre que vous ne pourrez pas refuser.

Votre avocat se tient à votre disposition, non pas pour lancer forcément une procédure contre votre banque, mais pour vous armer et négocier à votre place une proposition de renégociation de crédit bien plus intéressante que celle que vous propose votre conseiller.

Nouveau

Vérification de TEG en ligne par un avocat

Afin de vous proposer le meilleur service, le plus rapidement possible, nous vous proposons de vérifier vos crédits directement en ligne.

Rendez-vous sur notre page dédiée.

 

Me Julien SABOS,

Avocat au Barreau de Dunkerque

Capital (M6) le 8 mars 2015 : Assigner sa banque pour contester son prêt immobilier de plus de 5 ans

Capital (M6) le 8 mars 2015 : Assigner sa banque pour contester son prêt immobilier de plus de 5 ans

Capital (M6) le 8 mars 2015 : Assigner sa banque en justice et contester son prêt immobilier

Comme de nombreux téléspectateurs, vous avez regardé l’émission CAPITAL sur M6 le 8 mars 2015. Durant un reportage consacré au rachat de crédit, une solution alternative a été proposée : assigner sa banque en justice pour obtenir le remboursement des intérêts trop-versés et obtenir un taux défiant toute concurrence pour l’avenir.

Avantage de l’action judiciaire par rapport au rachat de crédit

De nombreux sites internet proposent du rachat de crédit (meilleurtaux.com par exemple). Cependant, le rachat a deux inconvénients majeurs :

  • D’une part le paiement de l’indemnité de remboursement anticipée. Le plus souvent, si elle n’est pas négociée, cette indemnité atteint 3% du capital restant dû. Cela implique de réemprunter plus pour financer ce remboursement ainsi que les honoraires du courtier en rachat de crédit.
  • D’autre part, le rachat de crédit ne permet en aucun cas de se voir rembourser les intérêts qui ont été versés à la banque depuis l’origine du prêt.

Le fonctionnement de l’action judiciaire diligentée contre sa banque.

Le principe a été longuement décrit à partir de la 50ème minute de l’émission Capital.

http://mareplaytv.fr/capital-emission-du-8-mars-2015_ba37db4aa.html

Durant l’émission, Chloé, Orthophoniste de 30 ans déclarait « Je ne m’attendais pas à ce qu’il y ait un tel gain ». (Environ 55 minutes)

J’ai moi-même rédigé plusieurs articles afin d’expliquer le mécanisme utilisé. Vous pouvez en prendre connaissance aux adresses suivantes :

Il serait redondant d'expliquer ici le mécanisme.

J’ai néanmoins entendu une erreur dans le reportage diffusé par M6 et c’est une question qui m’est posée par de nombreux clients.

Mon crédit a plus de cinq ans, est ce que je peux assigner ?

Dans le reportage, il est précisé que cette procédure n’est possible que pour les crédits de moins de cinq ans.

Cette affirmation, prise seule, est fausse. Tout dépend du point de départ utilisé.

  • En effet, l’erreur qui servait de base au reportage concernait l’absence de mention du taux de période dans le contrat de prêt.

Voici par exemple une offre de prêt :

Exemple d'une erreur sur le taux de période

Exemple d'une erreur sur le taux de période

Le chiffre 0.4368333% est obtenu en divisant 5.242% par 12. C’est ce taux (Taux de période) qui était absent dans le Contrat de Chloé, Orthophoniste.

Or, une telle erreur est visible à première lecture. Autrement formulé, l’erreur était décelable au jour de signature de la convention.

Dans cette hypothèse, le point de départ du délai de cinq ans est le jour de la signature de la convention.

  • Bien d’autres erreurs existent dans les contrats et reposent sur des calculs plus ou moins complexes.

Dans ces hypothèses, le consommateur est incapable de déceler seul l’erreur.

Sans être exhaustif, il peut s'agir de la durée de l'année utilisée, du nombre de jours de la période, des frais intégrés, des frais cachés, des modalités de calcul du taux ... 

Le point de départ est alors le jour où l’emprunteur prend conscience de l'erreur qui a été commise. La première Chambre civile de la Cour de Cassation, spécialisée en crédit, a pris position à de nombreuses reprises sur cette question.

Cela en fait une action quasiment imprescriptible si l’erreur est bien cachée et/ou si des avenants de renégociation ont été signés.

Je reste en conséquence à votre disposition pour étudier votre contrat.

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TEG intérêt annuler credit

Intérêt légal 2015 et TEG/TAEG : Faut-il assigner sa banque ?

Habitué à solliciter en justice la nullité des TEG ou TAEG des prêts bancaires, notre cabinet reçoit de nombreux appels de clients (anciens et nouveaux), qui souhaitent savoir en ce début d'année s'ils ont toujours intérêts à faire appel à un avocat pour assigner leur banque et obtenir la restitution des intérêts payés à leur banque.

La réponse est bien évidemment OUI !

Je ne vais pas expliquer de nouveau le principe utilisé pour annuler les intérêts d'une prêt bancaire. Le fonctionnement est déjà décrit dans plusieurs articles. Je vous rappelle simplement que l'annulation de l'intérêt de votre crédit implique le remplacement de ce taux par le taux légal.

Ce taux évolue chaque année.
Année Taux applicable Texte
2014 0,04 % D. n° 2014-98, 4 févr. 2014
2013 0,04 % D. n° 2013-178, 27 févr. 2013 (JO 1er mars 2013)
2012 0,71 % D. n° 2012-182, 7 févr. 2012 (JO 8 févr. 2012)
2011 0,38 % D. n° 2011-137, 1er févr. 2011 (JO 3 févr. 2011)
2010 0,65 % D. n° 2010-127, 9 févr. 2010 (JO 11 févr. 2010)
L'état a modifié le mode de calcul en 2015. Certaines voix ont affirmé que ce taux serait tellement important qu'il rendrait stérile toute action en justice.

Tout cela est faux car le taux 2015 est de 0,93% !

Si l'un de nos lecteurs est parvenu à emprunter à un taux inférieur, qu'il nous fasse immédiatement connaître le nom de sa banque.

Je peux en revanche chiffrer d'ores et déjà l'économie que vous pouvez réaliser.

  • Prenons l'exemple d'un prêt de 200.000€ au taux de 3,5% sur 20 ans, souscrit en Juin 2012 et contesté en 2015 (Jugement rendu en fin d'année 2015).
    • Intérêts payés en 2012 : 4.050 €
    • Intérêts payés en 2013 : 6.765 €
    • Intérêts payés en 2014 : 6.533€

Au total, vous avez payé 17.348€ d'intérêts sur 2,5 années de remboursement de crédit. Au taux légal, sur la même période, vous auriez payé au maximum 960€. La banque vous doit donc 16.388€ ! La hausse du taux d'intérêt à l'avenir ne change rien.

  • En 2015, le taux passe à 0,93% (Pour les rapports entre la banque et le consommateur). Si l'on reprend notre exemple de prêt bancaire.

Votre banque vous a remboursé, pour les années 2012, 2013, 2014 près de 16.400€ d'intérêts indûment perçus.

Pour 2015, vous auriez dû payer 6.292€ d'intérêts (Taux à 3,5%), même avec la réforme du taux d'intérêt légal en 2015 (0,93%), le montant passe à 1.652€ soit près de 6.640€ d'économie sur une année.

En contestant ce crédit vous auriez économisé 21.028€ d'intérêts sur 3,5 années de remboursement !

Soit vous réclamez cette somme à votre banque, soit vous choisissez de l'imputer sur le capital restant dû et de réduire votre durée de remboursement.

La différence entre le taux d'intérêt légal et les taux pratiqués par les banques est colossale. Tout annulation entraîne une économie immédiate qui s'opère par un remboursement des intérêts trop perçu. Les banques ne peuvent absolument rien faire pour le passé. Elles ne peuvent que tenter de limiter la casse pour l'avenir.

Par ailleurs, un important arrêt rendu par la CJUE au mois de Mars 2014 laisse entrevoir que l'Europe souhaite sanctionner l'attitude des banques, non pas en obtenant le remplacement de l'intérêt par l'intérêt légal, mais en sanctionnant par la déchéance des intérêts, c'est à dire des intérêts au taux zéro...

Le communiqué de presse est accessible à cette adresse

L'arrêt est à cette adresse

N'hésitez plus et contactez-moi pour fixer un rendez-vous.

Julien SABOS,

Avocat au Barreau de DUNKERQUE

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TEG intérêt annuler credit

Taux légal 2015 et Annulation de TEG

Avocat au Barreau de Dunkerque, j'exerce essentiellement en droit bancaire et du crédit. Je suis très souvent consulté pour tenter de gagner de l’argent en contestant le mode de calcul des intérêts sur son prêt bancaire.

J’ai déjà écrit plusieurs articles expliquant le principe utilisé pour annuler sa stipulation d'intérêt.

Pour mémoire, je rappelle que l'annulation de l'intérêt de votre crédit implique le remplacement de ce taux par le taux légal (0,04%).

J'ai pu lire ça et là que les banques avaient réussi à obtenir un cadeau du gouvernement grâce à une hausse du taux légal rendant illusoire toute contestation. A mon sens, cela est faux pour plusieurs raison.

  • Prenons l'exemple d'un prêt de 200.000€ souscrit en Juin 2012 et contesté en 2015 pour un taux de 3,5%.
    • Intérêts payés en 2012 : 4.050 €
    • Intérêts payés en 2013 : 6.765 €
    • Intérêts payés en 2014 : 6.532

Au total, vous avez payé 17.347€ d'intérêts sur 2,5 années de remboursement de crédit. Au taux légal, sur la même période, vous auriez payé au maximum 960€. La banque vous doit donc 16.387€ ! La hausse du taux d'intérêt à l'avenir ne change rien.

  • Autre point essentiel, et même si le taux 2015 n'est pas encore connu, je vous rappelle que l'action en nullité de l'intérêt de votre prêt bancaire repose sur un faute de la banque. La Banque n'est pas respecté le Code de la consommation. Même à imaginer que le taux légal soit supérieur au taux de votre crédit (Ce qui est faux, comme nous le verrons), il est tout à fait possible de demander au Juge de dire que le taux légal s'appliquera "dans la limite du taux contractuel". Concrètement, si le taux légal est plus bas, c'est lui qui s'applique. Si votre taux contractuel est plus bas, c'est votre taux qui s'applique.
  • Pour finir, la réforme du mode de calcul du taux légal pour 2015 fera que ce taux sera calculé en fonction du taux directeur de la Banque Centrale Européenne (BCE) sur les opérations principales de refinancement et des taux pratiqués par les établissements de crédit et les sociétés de financement. Autrement dit, ce seront les établissements de crédit et les sociétés de financement qui, par leurs pratiques, influenceront sur le taux légal. Un décret du 2 octobre 2014 précise la méthode de fixation, à partir de 2015, du taux de l’intérêt légal. pour le cas où ce nouveau mode de calcul devait être appliqué en ce moment, au taux d'intérêt légal de 1,48%. Prenons un marge de sécurité et postulons un taux pour 2015 à environ 1,75%.

Si l'on reprend notre exemple de prêt bancaire.

Votre banque vous a remboursé, pour les années 2012, 2013, 2014 près de 16.400€ d'intérêts indûment perçus.

Pour 2015, vous auriez dû payer 6.292€ d'intérêts (Taux à 3,5%), même avec la réforme du taux d'intérêt, le montant passe à 3.120€ soit près de 3.200€ d'économie sur une année.

Cette simulation repose sur une idée simple, les intérêts payés sont énormes au début d'un emprunt. En conséquence, pour tous les crédits souscrit entre la fin 2009 et aujourd'hui, le gain est énorme. Voici le tableau de l'évolution du taux d'intérêt légal.
Année Taux applicable Texte
2014 0,04 % D. n° 2014-98, 4 févr. 2014
2013 0,04 % D. n° 2013-178, 27 févr. 2013 (JO 1er mars 2013)
2012 0,71 % D. n° 2012-182, 7 févr. 2012 (JO 8 févr. 2012)
2011 0,38 % D. n° 2011-137, 1er févr. 2011 (JO 3 févr. 2011)
2010 0,65 % D. n° 2010-127, 9 févr. 2010 (JO 11 févr. 2010)
La différence avec les taux pratiqués par les banques est colossale. Tout annulation entraîne une économie immédiate qui s'opère par un remboursement des intérêts trop perçu. Les banques ne peuvent absolument rien faire pour le passé. Elles ne peuvent que tenter de limiter la casse pour l'avenir. Par ailleurs, un important arrêt rendu par la CJUE au mois de Mars 2014 laisse entrevoir que l'Europe souhaite sanctionner l'attitude des banques, non pas en obtenant le remplacement de l'intérêt par l'intérêt légal, mais en sanctionnant par la déchéance des intérêts, c'est à dire des intérêts au taux zéro... Le communiqué de presse est accessible à cette adresse L'arrêt est à cette adresse Affaire à suivre !   Je vous propose dès à présent de vérifier votre crédit et de vous indiquer si vous êtes concernés par ce problème. Rendez-vous sur cette page. Il faudra me transmettre:
  • Votre offre complète de prêt incluant le tableau d'amortissement annexé à l'offre,
  • Le tableau d'amortissement définitif que vous avez reçu après le déblocage des fonds,
  • Votre relevé bancaire du mois du déblocage du capital.
  • Le coût de votre assurance (soit souscrit auprès de votre banque, soit auprès d'une compagnie tierce).
Je vous indiquerez si votre crédit est susceptible d'être impacté ou non. Rendez-vous sur cette page. Me Julien SABOS, Avocat au Barreau de DUNKERQUE

Contacter Me Julien SABOS, Avocat

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