Category Archives: Bancaire
Le Journal gratuit METRO NEWS explique les TEG
Depuis de nombreuses années, je tente d’expliquer pourquoi la contestation de son emprunt immobilier est financièrement intéressante.
Je vous renvoie aux nombreux articles écrits sur ce sujet dont les plus consultés sont repris ci-après :
- Annuler les intérêts de son prêt : Le point sur les contestations de T.E.G
- Intérêt légal 2015 et TEG/TAEG : Faut-il assigner sa banque ?
- Pourquoi une erreur de TEG est si lourdement sanctionnée ?
- Taux légal 2015 et Annulation de TEG
Je vous renvoie également à l’article que le Site METRO NEWS consacre à cette question.
http://www.metronews.fr/conso/credit-immobilier-une-faille-peut-vous-faire-gagner-en-moyenne-44-000-euros/mojb!4pW3UkOScroug/
Je ne partage cependant pas l’analyse de ce site sur un point.
En effet, il y est indiqué « trois exemples d’irrégularités dans les contrats« .
Malheureusement, cela est souvent insuffisant car il ne suffit pas de constater que la clause est affichée sur le contrat, encore faut-il démontrer que la banque a bien appliquée la clause de son contrat.
Là où l’article me semble très intéressant, c’est qu’il ne présente pas cette solution comme une forme de « jackpot judiciaire ».
C’est assez rare pour être souligné, mais le journal gratuit vous rappelle qu’il s’agit d’une action judiciaire qui doit naturellement être menée avec précaution.
« Il faudra assigner la banque en justice en engageant une procédure auprès du Tribunal de grande instance. Gardez à l’esprit qu’il s’agit d’une démarche officielle qui peut tourner en votre défaveur si vous n’obtenez pas gain de cause (dommage et intérêt demandés par l’avocat de la banque assignée).Il est donc recommandé de prendre conseil auprès d’un avocat spécialiste du droit bancaire avant de vous lancer ».
Je suis en effet convaincu que de telles procédures ne peuvent être menées sans les conseils et les mises en garde d’un avocat.
Ne pas être payé au pourcentage des gains me permets de conserver mon indépendance dans le choix des dossiers que je porte devant les tribunaux.
Si vous-souhaitez me confier l’étude de votre dossier, rendez-vous sur cette page.
Les frais à inclure dans le TEG : que comprend le TEG ?
Il s’agit d’une très vaste question qui ne peut avoir de réponse exhaustive.
De nombreux clients nous indique « ma banque n’a pas tenu compte des frais de dossier, est-ce que mon TEG est nul » ? Ou encore « ma banque n’a pas tenu compte des frais d’assurance, est-ce que mon TEG est nul ? ».
Si la réponse était si simple il y a fort à parier que les banques auraient depuis longtemps purgé toutes les erreurs liées au taux effectif global.
En réalité toute la complexité de la réglementation liée au TEG est qu’il s’agit par nature d’une réglementation liée au type de contrat de prêt, à la banque et au type d’emprunteur.
Il aurait suffi que le législateur fixe une liste précise des différents frais à inclure pour que les banques immédiatement en changent la dénomination ou en modifient les modalités de perception afin d’échapper à la nécessité de les inclure.
Afin de contourner les innovations des banquiers le législateur a choisi d’obliger les banques à inclure l’ensemble des frais (pris au sens large) qui sont rendus nécessaire par l’octroi du crédit. La conséquence directe d’une telle règle est d’obliger les juridictions à se prononcer sur chacun des frais qui leurs sont soumis. Concrètement la réglementation se forme à la lumière de l’ensemble des contentieux qui ont pu naître.
Ce sont nos clients qui font la jurisprudence des tribunaux !
Il faut donc se tourner vers les jurisprudences pour connaitre précisément quels sont les frais à inclure.
Ainsi, il n’y a que très peu de doute sur les frais suivants :
- Sur la question des frais de dossier qui sont nécessairement à inclure,
- Il en va de même pour les frais de constitution de sûreté,
- Il en va de même pour la souscription d’une assurance décès ou invalidité rendue obligatoire par l’établissement prêteur,
- Il en ira également de même pour les primes et cotisations d’assurance incendie lorsque celle-ci est bel et bien une condition d’octroi du crédit,
- Il en va de même pour le coût de souscription de part sociale si leur acquisition est une condition d’octroi du crédit,
- De la même façon la jurisprudence s’est prononcée sur les rémunérations versées aux intermédiaires et c’est pour cette raison qu’il convient d’inclure également la rémunération qui est versée par exemple à une société de recouvrement ou à un courtier en crédit.
- De la même façon une prime payée au prêteur en contrepartie d’une réduction de taux doit également être prise en compte.
Dès lors, savoir si oui ou non le taux qui est affiché par la banque est conforme à la réglementation applicable implique nécessairement une lecture attentive du contrat et de l’ensemble des actes qui ont été signés concomitamment.
Connaître les frais à intégrer dans le TEG est un premier pas.
En outre il ne suffit pas de se contenter d’alléguer que tel ou tel frais n’a pas été pris en compte dans le calcul pour obtenir une nullité du taux. La Cour de cassation dans un but évident de limiter le contentieux exige que l’erreur de calcul soit supérieure à 0,1 % lorsque cette même erreur concerne la non-inclusion de frais. Le but évident de cette règle est d’éviter la multiplicité des instances pour des contestations portant sur quelques euros impliquant des variations de taux de l’ordre du centième de point de pourcentage.
Il est donc impossible – une fois que l’on connait l’ensemble des frais à inclure – de faire l’économie d’un rapport d’expertise chiffrant précisément l’impact de tel et tel frais.
C’est pour cette raison que nous vous proposons d’étudier en ligne votre crédit en nous soumettant l’intégralité des documents nécessaires à l’étude et en vous fournissant un calcul précis du taux calculé par notre expert.
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SCI:Contester les intérêts d’emprunt et déduisez mes honoraires de vos impôts
La contestation des emprunts souscrits par les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) sont enfermées dans un délai court :
Si pour les particulier, le point de départ de la prescription est le jour de la révélation de l’erreur à l’emprunteur (Cass, 1ère Civ, 27 nov 2013 RG 12-22456), la solution est radicalement différente pour les sociétés qui empruntent. En effet, pour les professionnels, le délai est bien de cinq ans, mais commence au jour de signature de la convention. (Cass, Com, 3 décembre 2013 RG 12-23976).
C’est naturellement un facteur limitant les possibilités d’action.
Cependant, par chance, les taux légaux les plus bas ont été observés depuis 2010.
Les contrats signés entre 2010 et 2015 sont donc les plus intéressants à contester.
| 2014 | 0,04% | J.O. du 6.02.2014 |
| 2013 | 0,04 % | J.O. du 27.02.2013 |
| 2012 | 0,71% | J.O. du 7.02.2012 |
| 2011 | 0,38 % | J.O. du 1.02.2011 |
| 2010 | 0,65 % | J.O. du 11.02.2010 |
| 2009 | 3,79 % | J.O. du 9.02.2009 |
Puisque c’est l’un de ces taux qui s’appliquera aux contrats signés entre 2010 et 2015 (0,93%), il est clair qu’il ne faut pas hésiter un seul instant et contester les crédits souscrits par les SCI. Le potentiel du dossier est énorme.
Les crédits souscrits en 2011 sont d’ailleurs extrêmement rentables : 4 années d’intérêts à rembourser, la mise en place d’un taux particulièrement intéressant (0,38%).
En outre, les honoraires de votre avocat sont considérés comme un charge et seront donc déduits de vos revenus locatifs.
Ainsi, pour un couple propriétaire d’une SCI générant des loyers locatifs, l’économie d’impôt peut atteindre 45% du montant des honoraires de votre avocat.
Le risque est donc réduit car le coût de l’avocat est faible et l’espoir de gain est maximal.
N’attendez plus et contactez-nous.
Julien SABOS
Avocat
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La Cour d’Appel de LYON annule le TEG d’un prêt remboursé
Devant l’ampleur des dossiers qui sont envoyés au Cabinet à la suite du reportage diffusé sur CAPITAL (article à consulter ici), il est apparu essentiel de clarifier une question que pose nombre de nos clients.
« Mon crédit a été remboursé par anticipation, puis-je tout de même contester le taux ? »
Ou encore « mon crédit est terminé, est-ce que je peux encore contester le taux ? »
Si divers arrêts de la Cour de Cassation pouvaient être invoqués pour justifier d’un raisonnement permettant de tenter une telle procédure, la Cour d’Appel de LYON vient de rendre un arrêt particulièrement intéressant dans ce domaine.
Il s’agissait en l’espèce d’un emprunt contracté du Crédit Agricole le 4 mai 2007 et pour un montant de 30.303 euros. Le Crédit Agricole avait prêté pour une durée de 10 ans au taux de 4,4 %. Un an après la souscription du prêt, soit en avril 2008, l’emprunteur a cessé de rembourser son crédit. Il a bien évidemment été assigné en justice dès le mois de décembre 2008 en paiement du solde du prêt.
Comme cela est de coutume, l’emprunteur a soulevé l’irrégularité du prêt contracté. Cependant, l’emprunteur a été particulièrement malin puisqu’il avait également souscrit un autre prêt immobilier au même moment d’un montant cette fois de 325.000 euros au taux de 3,92 %.
Profitant de la procédure qui avait été initiée par la Banque en décembre 2008, l’emprunteur a choisi également de contester le taux effectif global sur ce prêt de 325.000 euros. Particularité du dossier, cet emprunt avait fait l’objet d’un remboursement anticipé le 17 septembre 2012 puisque l’emprunteur avait vendu son bien immobilier et remboursé le solde à la Banque.
La question était donc très simple : peut-on envisager de contester le taux effectif global d’un emprunt qui est d’ores et déjà intégralement remboursé ?
Le raisonnement de la Cour d’Appel de LYON est à mon sens exemplaire puisqu’elle considère que l’emprunteur était contraint de procéder au paiement anticipé du crédit pour obtenir la radiation de l’inscription hypothécaire et permettre ainsi la vente. En conséquence, elle considère que le paiement du solde n’a pas entrainé la confirmation d’une obligation entachée de nullité et qu’en conséquence toute demande relative à ce prêt est recevable. Un tel arrêt, s’il venait à être suivi par d’autres juridictions, permettrait de porter en justice de nombreux dossiers qui aujourd’hui demeurent encore incertains.
Si bien évidemment, il n’y a à l’heure actuelle (et cet arrêt le prouve) aucun obstacle majeur à lancer une contestation de TEG à l’encontre d’un emprunt qui a été intégralement remboursé, il n’en demeure pas moins que le caractère novateur de cette prise de position mérite d’être confirmé par différentes Cour d’Appel et, à plus fortes raisons, par la Cour de Cassation.
Je me tiens toujours à votre disposition pour étudier tout contrat de crédit que vous souhaiteriez me soumettre.
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Vérification de TEG en ligne par un avocat
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Me Julien SABOS,
Avocat au Barreau de Dunkerque
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