Le Journal gratuit METRO NEWS explique les TEG

Depuis de nombreuses années, je tente d’expliquer pourquoi la contestation de son emprunt immobilier est financièrement intéressante.

Je vous renvoie aux nombreux articles écrits sur ce sujet dont les plus consultés sont repris ci-après :

Je vous renvoie également à l’article que le Site METRO NEWS consacre à cette question.

http://www.metronews.fr/conso/credit-immobilier-une-faille-peut-vous-faire-gagner-en-moyenne-44-000-euros/mojb!4pW3UkOScroug/

Je ne partage cependant pas l’analyse de ce site sur un point.

En effet, il y est indiqué « trois exemples d’irrégularités dans les contrats« .

Malheureusement, cela est souvent insuffisant car il ne suffit pas de constater que la clause est affichée sur le contrat, encore faut-il démontrer que la banque a bien appliquée la clause de son contrat.

Là où l’article me semble très intéressant, c’est qu’il ne présente pas cette solution comme une  forme de « jackpot judiciaire ».

C’est assez rare pour être souligné, mais le journal gratuit vous rappelle qu’il s’agit d’une action judiciaire qui doit naturellement être menée avec précaution.

« Il faudra assigner la banque en justice en engageant une procédure auprès du Tribunal de grande instance. Gardez à l’esprit qu’il s’agit d’une démarche officielle qui peut tourner en votre défaveur si vous n’obtenez pas gain de cause (dommage et intérêt demandés par l’avocat de la banque assignée).Il est donc recommandé de prendre conseil auprès d’un avocat spécialiste du droit bancaire avant de vous lancer ».

Je suis en effet convaincu que de telles procédures ne peuvent être menées sans les conseils et les mises en garde d’un avocat.

Ne pas être payé au pourcentage des gains me permets de conserver mon indépendance dans le choix des dossiers que je porte devant les tribunaux.

Si vous-souhaitez me confier l’étude de votre dossier, rendez-vous sur cette page.

Les frais à inclure dans le TEG : que comprend le TEG ?

Il s’agit d’une très vaste question qui ne peut avoir de réponse exhaustive.

De nombreux clients nous indique « ma banque n’a pas tenu compte des frais de dossier, est-ce que mon TEG est nul » ? Ou encore « ma banque n’a pas tenu compte des frais d’assurance, est-ce que mon TEG est nul ? ».

Si la réponse était si simple il y a fort à parier que les banques auraient depuis longtemps purgé toutes les erreurs liées au taux effectif global.

En réalité toute la complexité de la réglementation liée au TEG est qu’il s’agit par nature d’une réglementation liée au type de contrat de prêt, à la banque et au type d’emprunteur.

Il aurait suffi que le législateur fixe une liste précise des différents frais à inclure pour que les banques immédiatement en changent la dénomination ou en modifient les modalités de perception afin d’échapper à la nécessité de les inclure.

Afin de contourner les innovations des banquiers le législateur a choisi d’obliger les banques à inclure l’ensemble des frais (pris au sens large) qui sont rendus nécessaire par l’octroi du crédit. La conséquence directe d’une telle règle est d’obliger les juridictions à se prononcer sur chacun des frais qui leurs sont soumis. Concrètement la réglementation se forme à la lumière de l’ensemble des contentieux qui ont pu naître.

Ce sont nos clients qui font la jurisprudence des tribunaux !

Il faut donc se tourner vers les jurisprudences pour connaitre précisément quels sont les frais à inclure.

Ainsi, il n’y a que très peu de doute sur les frais suivants :

  • Sur la question des frais de dossier qui sont nécessairement à inclure,
  • Il en va de même pour les frais de constitution de sûreté,
  • Il en va de même pour la souscription d’une assurance décès ou invalidité rendue obligatoire par l’établissement prêteur,
  • Il en ira également de même pour les primes et cotisations d’assurance incendie lorsque celle-ci est bel et bien une condition d’octroi du crédit,
  • Il en va de même pour le coût de souscription de part sociale si leur acquisition est une condition d’octroi du crédit,
  • De la même façon la jurisprudence s’est prononcée sur les rémunérations versées aux intermédiaires et c’est pour cette raison qu’il convient d’inclure également la rémunération qui est versée par exemple à une société de recouvrement ou à un courtier en crédit.
  • De la même façon une prime payée au prêteur en contrepartie d’une réduction de taux doit également être prise en compte.

Dès lors, savoir si oui ou non le taux qui est affiché par la banque est conforme à la réglementation applicable implique nécessairement une lecture attentive du contrat et de l’ensemble des actes qui ont été signés concomitamment.

Connaître les frais à intégrer dans le TEG est un premier pas.

En outre il ne suffit pas de se contenter d’alléguer que tel ou tel frais n’a pas été pris en compte dans le calcul pour obtenir une nullité du taux. La Cour de cassation dans un but évident de limiter le contentieux exige que l’erreur de calcul soit supérieure à 0,1 % lorsque cette même erreur concerne la non-inclusion de frais. Le but évident de cette règle est d’éviter la multiplicité des instances pour des contestations portant sur quelques euros impliquant des variations de taux de l’ordre du centième de point de pourcentage.

Il est donc impossible – une fois que l’on connait l’ensemble des frais à inclure – de faire l’économie d’un rapport d’expertise chiffrant précisément l’impact de tel et tel frais.

C’est pour cette raison que nous vous proposons d’étudier en ligne votre crédit en nous soumettant l’intégralité des documents nécessaires à l’étude et en vous fournissant un calcul précis du taux calculé par notre expert.

Annuler la caution bancaire du gérant pour disproportion

Nombreux sont les chefs d’entreprise qui ont été contraints par leur banque de se porter caution de divers prêts bancaires ou encore de découverts en compte courant qu’ils ont été contraints de solliciter dans le cadre de leur activité professionnelle.

Le cautionnement est un contrat piégeux pour les banquiers. Il existe en effet de nombreuses astuces qui permettent de faire annuler son cautionnement ou d’en dénier toute portée.

Parmi les techniques habituelles il existe la notion de disproportion de l’engagement du garant.

L’idée est relativement simple et repose sur le fait qu’une banque ne peut pas solliciter un cautionnement qui soit manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution.

Cette disproportion s’apprécie à deux moments :

  • Elle s’apprécie au jour où l’engagement de caution est signé,
  • Et elle doit également s’apprécier au jour où la caution est assignée en paiement.

Cette deuxième appréciation de la disproportion au jour où la caution est assignée en paiement a fait l’objet de nombreux arrêts en jurisprudence et il est désormais acquis que c’est à la banque de démontrer, lorsque l’engagement était bel et bien disproportionné au moment de sa souscription, que le patrimoine de la caution lui permet désormais de faire face à son engagement.

De façon claire cela signifie que si votre engagement de caution était bien disproportionné au jour où vous l’avez souscrit, c’est à la banque de démontrer qu’aujourd’hui votre patrimoine est suffisamment important pour que l’engagement soit exécuté.

La banque supporte indéniablement la charge de la preuve.

La question de savoir comment est appréciée la disproportion au jour de la signature du contrat est en revanche beaucoup plus intéressante.

En effet, il est fréquent que les banquiers sollicitent de leur client un questionnaire de solvabilité.

La Cour de cassation vient de prendre position sur la portée de ce questionnaire.

Dans un arrêt de la chambre commerciale du 10 mars 2015 (RG 13/15867) arrêt qui concernait la BANQUE POPULAIRE RIVE DE PARIS, il a été jugé que la banque peut se fier à l’enquête de solvabilité et aux déclarations de l’emprunteur à condition qu’il n’existe pas d’anomalie apparente.

Le principe de cet arrêt est le suivant : « en l’absence d’anomalie apparente, le créancier n’est pas tenu de vérifier l’exactitude de la déclaration d’une caution pour que soit retenu ou à l’inverse écarté le caractère disproportionné de l’engagement de cette dernière ».

Les choses sont donc désormais très claires :

  • Soit il n’existe pas d’enquête de solvabilité ou de déclaration de revenus et de patrimoine effectuée par la caution. Dans cette hypothèse la caution pourra apporter par tout moyen des éléments de preuve qui tendent à démontrer que son engagement était disproportionné. Il s’agira de chiffrer précisément ses revenus et son patrimoine pour démontrer qu’elle n’aurait jamais pu faire face à son engagement de caution avec son patrimoine et ses revenus de l’époque.
  • Soit cette déclaration de revenus existe et dans cette hypothèse il suffit de démontrer que l’engagement de caution est disproportionné non pas aux revenus et au patrimoine, mais à la déclaration de revenus qui a été effectuée et à la déclaration de patrimoine qui a été effectuée.

Il y a manifestement ici une volonté de la Cour de cassation d’éviter que trop de cautions contestent leur engagement mais il n’en demeure pas moins que cette jurisprudence permet une plus grande prévisibilité sur les chances de succès d’une action.

Dès votre première visite chez votre avocat et après transmission des pièces sollicitées, vous pourrez savoir de manière relativement fiable si votre engagement est susceptible d’être annulé ou non.

Je me tiens bien évidemment à votre disposition pour étudier vos engagements de caution et solliciter le cas échéant leur annulation en justice.

SCI:Contester les intérêts d’emprunt et déduisez mes honoraires de vos impôts

La contestation des emprunts souscrits par  les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) sont enfermées dans un délai court :

Si pour les particulier, le point de départ de la prescription est le jour de la révélation de l’erreur à l’emprunteur (Cass, 1ère Civ, 27 nov 2013 RG 12-22456), la solution est radicalement différente pour les sociétés qui empruntent. En effet, pour les professionnels, le délai est bien de cinq ans, mais commence au jour de signature de la convention. (Cass, Com, 3 décembre 2013 RG 12-23976).

C’est naturellement un facteur limitant les possibilités d’action.

Cependant, par chance, les taux légaux les plus bas ont été observés depuis 2010.

Les contrats signés entre 2010 et 2015 sont donc les plus intéressants à contester.

2014 0,04% J.O. du 6.02.2014
2013 0,04 % J.O. du 27.02.2013
2012 0,71% J.O. du 7.02.2012
2011 0,38 % J.O. du 1.02.2011
2010 0,65 % J.O. du 11.02.2010
2009 3,79 % J.O. du 9.02.2009

Puisque c’est l’un de ces taux qui s’appliquera aux contrats signés entre 2010 et 2015 (0,93%), il est clair qu’il ne faut pas hésiter un seul instant et contester les crédits souscrits par les SCI. Le potentiel du dossier est énorme.

Les crédits souscrits en 2011 sont d’ailleurs extrêmement rentables : 4 années d’intérêts à rembourser, la mise en place d’un taux particulièrement intéressant (0,38%).

En outre, les honoraires de votre avocat sont considérés comme un charge et seront donc déduits de vos revenus locatifs.

Ainsi, pour un couple propriétaire d’une SCI générant des loyers locatifs, l’économie d’impôt peut atteindre 45% du montant des honoraires de votre avocat.

Le risque est donc réduit car le coût de l’avocat est faible et l’espoir de gain est maximal.

N’attendez plus et contactez-nous.

Julien SABOS

Avocat

Sabos avocat dunkerque droit de la consommation

Prescription : contester le TEG d’un crédit ancien (+ de 5 ans)

Le délai de prescription "standard" est de 5 années. Pourtant, un délai de prescription ne veut rien dire lorsque l’on ne connaît pas son point de départ.

Je vous mentionnais déjà sur ce site un arrêt de la Cour d’Appel de Lyon qui autorisait la contestation d’un crédit qui avait été intégralement remboursé. C’est désormais la Cour de cassation qui précise sa jurisprudence sur le TEG et le délai de contestation.

On aurait pu penser que devant l’augmentation du contentieux, la Cour de cassation fixerait le point de départ de la prescription à la signature du contrat. Cette solution – juridiquement infondée – aurait été un « cadeau » pour les banques qui auraient ainsi pu sauver l’ensemble de leurs anciens crédits.

Que nenni !

La Cour de cassation persiste et signe : Le point de départ de la prescription de cinq ans (dite prescription « quinquennale ») est le jour où l’emprunteur était en mesure de déceler par lui-même, à la lecture des actes, l’erreur affectant le taux effectif global.

Cour de Cassation, 1ère Chambre civile, 16 avril 2015, n°14-17738

 

Le point de départ de la prescription est donc bien le jour de la révélation de l’erreur à l’emprunteur (Cass, 1ère Civ, 27 nov 2013 RG 12-22456).

 

Une observation s’impose. La solution est radicalement différente pour les entreprises qui empruntent. En effet, pour les professionnels, le délai est bien de cinq ans, mais commence au jour de signature de la convention. (Cass, Com, 3 décembre 2013 RG 12-23976).

 

Cependant, un emprunteur lambda bénéficie d’une action quasi imprescriptible.

Le point de départ de la prescription dépendra du type d’erreur affectant le taux d’intérêt, des compétences personnelles de l’emprunteur, et surtout de son absence de mise en demeure adressée à la banque.

La plus grande prudence s’impose cependant. Nous constatons de plus en plus dans notre cabinet des clients qui ont adressé eux-mêmes les calculs à leur banque pour tenter de négocier. Une telle attitude est dangereuse car elle démontrera indéniablement la connaissance de l’erreur et vous privera d’un recours pour l’avenir.

De la même façon que vous ne tentez pas de réparer votre véhicule sans compétence en mécanique ou que vous vous rendez chez le coiffeur pour vous faire couper les cheveux, n’oubliez pas que le Droit est complexe et que vos actions ont des conséquences.

 

Votre avocat peut vous accompagner, que ce soit pour négocier avec votre banque ou pour obtenir un remboursement d’intérêts judiciairement.

N’hésitez pas à nous contacter en utilisant le formulaire de contact ou vérifier directement votre TEG en ligne.

 

Julien SABOS

Avocat associé

La Cour d’Appel de LYON annule le TEG d’un prêt remboursé

Devant l’ampleur des dossiers qui sont envoyés au Cabinet à la suite du reportage diffusé sur CAPITAL (article à consulter ici), il est apparu essentiel de clarifier une question que pose nombre de nos clients.

 « Mon crédit a été remboursé par anticipation, puis-je tout de même contester le taux ? »

Ou encore « mon crédit est terminé, est-ce que je peux encore contester le taux ? »

Si divers arrêts de la Cour de Cassation pouvaient être invoqués pour justifier d’un raisonnement permettant de tenter une telle procédure, la Cour d’Appel de LYON vient de rendre un arrêt particulièrement intéressant dans ce domaine.

Il s’agissait en l’espèce d’un emprunt contracté du Crédit Agricole le 4 mai 2007 et pour un montant de 30.303 euros. Le Crédit Agricole avait prêté pour une durée de 10 ans au taux de 4,4 %. Un an après la souscription du prêt, soit en avril 2008, l’emprunteur a cessé de rembourser son crédit. Il a bien évidemment été assigné en justice dès le mois de décembre 2008 en paiement du solde du prêt.

Comme cela est de coutume, l’emprunteur a soulevé l’irrégularité du prêt contracté. Cependant, l’emprunteur a été particulièrement malin puisqu’il avait également souscrit un autre prêt immobilier au même moment d’un montant cette fois de 325.000 euros au taux de 3,92 %.

Profitant de la procédure qui avait été initiée par la Banque en décembre 2008, l’emprunteur a choisi également de contester le taux effectif global sur ce prêt de 325.000 euros. Particularité du dossier, cet emprunt avait fait l’objet d’un remboursement anticipé le 17 septembre 2012 puisque l’emprunteur avait vendu son bien immobilier et remboursé le solde à la Banque.

 La question était donc très simple : peut-on envisager de contester le taux effectif global d’un emprunt qui est d’ores et déjà intégralement remboursé ?

Le raisonnement de la Cour d’Appel de LYON est à mon sens exemplaire puisqu’elle considère que l’emprunteur était contraint de procéder au paiement anticipé du crédit pour obtenir la radiation de l’inscription hypothécaire et permettre ainsi la vente. En conséquence, elle considère que le paiement du solde n’a pas entrainé la confirmation d’une obligation entachée de nullité et qu’en conséquence toute demande relative à ce prêt est recevable. Un tel arrêt, s’il venait à être suivi par d’autres  juridictions, permettrait de porter en justice de nombreux dossiers qui aujourd’hui demeurent encore incertains.

Si bien évidemment, il n’y a à l’heure actuelle (et cet arrêt le prouve) aucun obstacle majeur à lancer une contestation de TEG à l’encontre d’un emprunt qui a été intégralement remboursé, il n’en demeure pas moins que le caractère novateur de cette prise de position mérite d’être confirmé par différentes Cour d’Appel et, à plus fortes raisons, par la Cour de Cassation.

Je me tiens toujours à votre disposition pour étudier tout contrat de crédit que vous souhaiteriez me soumettre.

Durant l'épidémie de covid-19

Vérification de TEG en ligne par un avocat

Afin de vous proposer le meilleur service, le plus rapidement possible, nous vous proposons de vérifier vos crédits directement en ligne.

Rendez-vous sur notre page dédiée.

 

Me Julien SABOS,

Avocat au Barreau de Dunkerque

le TEG de la Société Générale annulé à Paris

Les quelques articles que nous avons mis en ligne doivent vous permettre de comprendre comment est sanctionnée l’erreur de Taux Effectif Global (T.E.G)

Habitué à solliciter en justice la nullité des TEG ou TAEG des prêts bancaires, notre cabinet reçoit de nombreux appels de clients (anciens et nouveaux), qui souhaitent savoir en ce début d'année s'ils ont toujours intérêts à faire appel à un avocat pour assigner leur banque et obtenir la restitution des intérêts payés à leur banque.

Nos clients nous demandent néanmoins si leur banque est concernée.

Afin d'informer nos clients des Banques qui ont déjà été condamnées sur ce fondement, je vous donne les références des décisions de justice en question.

Un arrêt a été rendu par la Cour d’Appel de Paris, Chambre 15 Section B, le 17 novembre 2005, n°04/14871.

La Société Générale a été condamnés, et le taux d’intérêts conventionnel a été remplacé par le taux d’intérêts légal.

L'arrêt peut être consulté en ligne.

Bien évidemment, sur simple demande, je peux vous le transmettre.