SCI:Contester les intérêts d’emprunt et déduisez mes honoraires de vos impôts

La contestation des emprunts souscrits par  les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) sont enfermées dans un délai court :

Si pour les particulier, le point de départ de la prescription est le jour de la révélation de l’erreur à l’emprunteur (Cass, 1ère Civ, 27 nov 2013 RG 12-22456), la solution est radicalement différente pour les sociétés qui empruntent. En effet, pour les professionnels, le délai est bien de cinq ans, mais commence au jour de signature de la convention. (Cass, Com, 3 décembre 2013 RG 12-23976).

C’est naturellement un facteur limitant les possibilités d’action.

Cependant, par chance, les taux légaux les plus bas ont été observés depuis 2010.

Les contrats signés entre 2010 et 2015 sont donc les plus intéressants à contester.

2014 0,04% J.O. du 6.02.2014
2013 0,04 % J.O. du 27.02.2013
2012 0,71% J.O. du 7.02.2012
2011 0,38 % J.O. du 1.02.2011
2010 0,65 % J.O. du 11.02.2010
2009 3,79 % J.O. du 9.02.2009

Puisque c’est l’un de ces taux qui s’appliquera aux contrats signés entre 2010 et 2015 (0,93%), il est clair qu’il ne faut pas hésiter un seul instant et contester les crédits souscrits par les SCI. Le potentiel du dossier est énorme.

Les crédits souscrits en 2011 sont d’ailleurs extrêmement rentables : 4 années d’intérêts à rembourser, la mise en place d’un taux particulièrement intéressant (0,38%).

En outre, les honoraires de votre avocat sont considérés comme un charge et seront donc déduits de vos revenus locatifs.

Ainsi, pour un couple propriétaire d’une SCI générant des loyers locatifs, l’économie d’impôt peut atteindre 45% du montant des honoraires de votre avocat.

Le risque est donc réduit car le coût de l’avocat est faible et l’espoir de gain est maximal.

N’attendez plus et contactez-nous.

Julien SABOS

Avocat

Sabos avocat dunkerque droit de la consommation

Prescription : contester le TEG d’un crédit ancien (+ de 5 ans)

Le délai de prescription "standard" est de 5 années. Pourtant, un délai de prescription ne veut rien dire lorsque l’on ne connaît pas son point de départ.

Je vous mentionnais déjà sur ce site un arrêt de la Cour d’Appel de Lyon qui autorisait la contestation d’un crédit qui avait été intégralement remboursé. C’est désormais la Cour de cassation qui précise sa jurisprudence sur le TEG et le délai de contestation.

On aurait pu penser que devant l’augmentation du contentieux, la Cour de cassation fixerait le point de départ de la prescription à la signature du contrat. Cette solution – juridiquement infondée – aurait été un « cadeau » pour les banques qui auraient ainsi pu sauver l’ensemble de leurs anciens crédits.

Que nenni !

La Cour de cassation persiste et signe : Le point de départ de la prescription de cinq ans (dite prescription « quinquennale ») est le jour où l’emprunteur était en mesure de déceler par lui-même, à la lecture des actes, l’erreur affectant le taux effectif global.

Cour de Cassation, 1ère Chambre civile, 16 avril 2015, n°14-17738

 

Le point de départ de la prescription est donc bien le jour de la révélation de l’erreur à l’emprunteur (Cass, 1ère Civ, 27 nov 2013 RG 12-22456).

 

Une observation s’impose. La solution est radicalement différente pour les entreprises qui empruntent. En effet, pour les professionnels, le délai est bien de cinq ans, mais commence au jour de signature de la convention. (Cass, Com, 3 décembre 2013 RG 12-23976).

 

Cependant, un emprunteur lambda bénéficie d’une action quasi imprescriptible.

Le point de départ de la prescription dépendra du type d’erreur affectant le taux d’intérêt, des compétences personnelles de l’emprunteur, et surtout de son absence de mise en demeure adressée à la banque.

La plus grande prudence s’impose cependant. Nous constatons de plus en plus dans notre cabinet des clients qui ont adressé eux-mêmes les calculs à leur banque pour tenter de négocier. Une telle attitude est dangereuse car elle démontrera indéniablement la connaissance de l’erreur et vous privera d’un recours pour l’avenir.

De la même façon que vous ne tentez pas de réparer votre véhicule sans compétence en mécanique ou que vous vous rendez chez le coiffeur pour vous faire couper les cheveux, n’oubliez pas que le Droit est complexe et que vos actions ont des conséquences.

 

Votre avocat peut vous accompagner, que ce soit pour négocier avec votre banque ou pour obtenir un remboursement d’intérêts judiciairement.

N’hésitez pas à nous contacter en utilisant le formulaire de contact ou vérifier directement votre TEG en ligne.

 

Julien SABOS

Avocat associé

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La Cour d’Appel de LYON annule le TEG d’un prêt remboursé

Devant l’ampleur des dossiers qui sont envoyés au Cabinet à la suite du reportage diffusé sur CAPITAL (article à consulter ici), il est apparu essentiel de clarifier une question que pose nombre de nos clients.

 « Mon crédit a été remboursé par anticipation, puis-je tout de même contester le taux ? »

Ou encore « mon crédit est terminé, est-ce que je peux encore contester le taux ? »

Si divers arrêts de la Cour de Cassation pouvaient être invoqués pour justifier d’un raisonnement permettant de tenter une telle procédure, la Cour d’Appel de LYON vient de rendre un arrêt particulièrement intéressant dans ce domaine.

Il s’agissait en l’espèce d’un emprunt contracté du Crédit Agricole le 4 mai 2007 et pour un montant de 30.303 euros. Le Crédit Agricole avait prêté pour une durée de 10 ans au taux de 4,4 %. Un an après la souscription du prêt, soit en avril 2008, l’emprunteur a cessé de rembourser son crédit. Il a bien évidemment été assigné en justice dès le mois de décembre 2008 en paiement du solde du prêt.

Comme cela est de coutume, l’emprunteur a soulevé l’irrégularité du prêt contracté. Cependant, l’emprunteur a été particulièrement malin puisqu’il avait également souscrit un autre prêt immobilier au même moment d’un montant cette fois de 325.000 euros au taux de 3,92 %.

Profitant de la procédure qui avait été initiée par la Banque en décembre 2008, l’emprunteur a choisi également de contester le taux effectif global sur ce prêt de 325.000 euros. Particularité du dossier, cet emprunt avait fait l’objet d’un remboursement anticipé le 17 septembre 2012 puisque l’emprunteur avait vendu son bien immobilier et remboursé le solde à la Banque.

 La question était donc très simple : peut-on envisager de contester le taux effectif global d’un emprunt qui est d’ores et déjà intégralement remboursé ?

Le raisonnement de la Cour d’Appel de LYON est à mon sens exemplaire puisqu’elle considère que l’emprunteur était contraint de procéder au paiement anticipé du crédit pour obtenir la radiation de l’inscription hypothécaire et permettre ainsi la vente. En conséquence, elle considère que le paiement du solde n’a pas entrainé la confirmation d’une obligation entachée de nullité et qu’en conséquence toute demande relative à ce prêt est recevable. Un tel arrêt, s’il venait à être suivi par d’autres  juridictions, permettrait de porter en justice de nombreux dossiers qui aujourd’hui demeurent encore incertains.

Si bien évidemment, il n’y a à l’heure actuelle (et cet arrêt le prouve) aucun obstacle majeur à lancer une contestation de TEG à l’encontre d’un emprunt qui a été intégralement remboursé, il n’en demeure pas moins que le caractère novateur de cette prise de position mérite d’être confirmé par différentes Cour d’Appel et, à plus fortes raisons, par la Cour de Cassation.

Je me tiens toujours à votre disposition pour étudier tout contrat de crédit que vous souhaiteriez me soumettre.

Durant l'épidémie de covid-19

Vérification de TEG en ligne par un avocat

Afin de vous proposer le meilleur service, le plus rapidement possible, nous vous proposons de vérifier vos crédits directement en ligne.

Rendez-vous sur notre page dédiée.

 

Me Julien SABOS,

Avocat au Barreau de Dunkerque

le TEG de la Société Générale annulé à Paris

Les quelques articles que nous avons mis en ligne doivent vous permettre de comprendre comment est sanctionnée l’erreur de Taux Effectif Global (T.E.G)

Habitué à solliciter en justice la nullité des TEG ou TAEG des prêts bancaires, notre cabinet reçoit de nombreux appels de clients (anciens et nouveaux), qui souhaitent savoir en ce début d'année s'ils ont toujours intérêts à faire appel à un avocat pour assigner leur banque et obtenir la restitution des intérêts payés à leur banque.

Nos clients nous demandent néanmoins si leur banque est concernée.

Afin d'informer nos clients des Banques qui ont déjà été condamnées sur ce fondement, je vous donne les références des décisions de justice en question.

Un arrêt a été rendu par la Cour d’Appel de Paris, Chambre 15 Section B, le 17 novembre 2005, n°04/14871.

La Société Générale a été condamnés, et le taux d’intérêts conventionnel a été remplacé par le taux d’intérêts légal.

L'arrêt peut être consulté en ligne.

Bien évidemment, sur simple demande, je peux vous le transmettre.

Le TEG du Crédit Mutuel annulé à Rennes et à Lyon

Les quelques articles que nous avons mis en ligne doivent vous permettre de comprendre comment est sanctionnée l’erreur de Taux Effectif Global (T.E.G)

Habitué à solliciter en justice la nullité des TEG ou TAEG des prêts bancaires, notre cabinet reçoit de nombreux appels de clients (anciens et nouveaux), qui souhaitent savoir en ce début d'année s'ils ont toujours intérêts à faire appel à un avocat pour assigner leur banque et obtenir la restitution des intérêts payés à leur banque.

Nos clients nous demandent néanmoins si leur banque est concernée.

Afin d'informer nos clients des Banques qui ont déjà été condamnées sur ce fondement, je vous donne les références des décisions de justice en question.

Plusieurs arrêts ont été rendus :

  • Cour d'appel de Lyon, Chambre Civile 1 A, 31 octobre 2013, RG 12/03450
  • Cour d'appel de Rennes, Chambre 2, le 5 avril 2013, n° 10/07401

Systématiquement, le Crédit Mutuel a été condamné, et le taux d’intérêts conventionnel a été remplacé par le taux d’intérêts légal.

L'arrêt peut être consulté en ligne.

Bien évidemment, sur simple demande, je peux vous le transmettre.

Le TEG du Crédit Maritime a été annulé Rennes

Les quelques articles que nous avons mis en ligne doivent vous permettre de comprendre comment est sanctionnée l’erreur de Taux Effectif Global (T.E.G)

Habitué à solliciter en justice la nullité des TEG ou TAEG des prêts bancaires, notre cabinet reçoit de nombreux appels de clients (anciens et nouveaux), qui souhaitent savoir en ce début d'année s'ils ont toujours intérêts à faire appel à un avocat pour assigner leur banque et obtenir la restitution des intérêts payés à leur banque.

Nos clients nous demandent néanmoins si leur banque est concernée.

Afin d'informer nos clients des Banques qui ont déjà été condamnées sur ce fondement, je vous donne les références des décisions de justice en question.

Un arrêt a été rendu par la Cour d’Appel de Rennes, Chambre 1 B, le 3 juillet 2009, n°08/02944.

Le Crédit Maritime a été condamné, et le taux d’intérêts conventionnel a été remplacé par le taux d’intérêts légal.

L'arrêt peut être consulté en ligne.

Bien évidemment, sur simple demande, je peux vous le transmettre.

le TEG du Crédit Lyonnais annulé à Orléans

Les quelques articles que nous avons mis en ligne doivent vous permettre de comprendre comment est sanctionnée l’erreur de Taux Effectif Global (T.E.G)

Habitué à solliciter en justice la nullité des TEG ou TAEG des prêts bancaires, notre cabinet reçoit de nombreux appels de clients (anciens et nouveaux), qui souhaitent savoir en ce début d'année s'ils ont toujours intérêts à faire appel à un avocat pour assigner leur banque et obtenir la restitution des intérêts payés à leur banque.

Nos clients nous demandent néanmoins si leur banque est concernée.

Afin d'informer nos clients des Banques qui ont déjà été condamnées sur ce fondement, je vous donne les références des décisions de justice en question.

Un arrêt a été rendu par la Cour d’Appel d’Orléans, Chambre Civile, le 13 juillet 1999, n°97/02889.

La Crédit Lyonnais a été condamnée, et le taux d’intérêts conventionnel a été remplacé par le taux d’intérêts légal.

L'arrêt peut être consulté en ligne.

Bien évidemment, sur simple demande, je peux vous le transmettre.

Le TEG du Crédit Immobilier de France annulé à Grenoble

Les quelques articles que nous avons mis en ligne doivent vous permettre de comprendre comment est sanctionnée l’erreur de Taux Effectif Global (T.E.G)

Habitué à solliciter en justice la nullité des TEG ou TAEG des prêts bancaires, notre cabinet reçoit de nombreux appels de clients (anciens et nouveaux), qui souhaitent savoir en ce début d'année s'ils ont toujours intérêts à faire appel à un avocat pour assigner leur banque et obtenir la restitution des intérêts payés à leur banque.

Nos clients nous demandent néanmoins si leur banque est concernée.

Afin d'informer nos clients des Banques qui ont déjà été condamnées sur ce fondement, je vous donne les références des décisions de justice en question.

Un arrêt a été rendu par la Cour d’Appel de Grenoble, Chambre civile n°2, le 25 juillet 2013, n°13/02605.

La Crédit Immobilier de France a été condamnée, et le taux d’intérêts conventionnel a été remplacé par le taux d’intérêts légal.

L'arrêt peut être consulté en ligne.

Bien évidemment, sur simple demande, je peux vous le transmettre.

Le TEG du Crédit du Nord annulé à Paris

Les quelques articles que nous avons mis en ligne doivent vous permettre de comprendre comment est sanctionnée l’erreur de Taux Effectif Global (T.E.G)

Habitué à solliciter en justice la nullité des TEG ou TAEG des prêts bancaires, notre cabinet reçoit de nombreux appels de clients (anciens et nouveaux), qui souhaitent savoir en ce début d'année s'ils ont toujours intérêts à faire appel à un avocat pour assigner leur banque et obtenir la restitution des intérêts payés à leur banque.

Nos clients nous demandent néanmoins si leur banque est concernée.

Afin d'informer nos clients des Banques qui ont déjà été condamnées sur ce fondement, je vous donne les références des décisions de justice en question.

Plusieurs arrêts ont été rendus :

  • Cour d'appel de Paris, Chambre 15, Section B, 18 novembre 2005, N°04/14873
  • Cour d'appel de Paris, Chambre 15, Section B, 6 octobre 2005, N°04/07413

Systématiquement, le Crédit du Nord a été condamné, et le taux d’intérêts conventionnel a été remplacé par le taux d’intérêts légal.

L'arrêt peut être consulté en ligne.

Bien évidemment, sur simple demande, je peux vous le transmettre.