Achat sur plan (VEFA) : « Intempéries » et « Pénuries », les excuses valables (et celles qui ne le sont pas) pour justifier le retard

Le paysage immobilier de Dunkerque et de son littoral (Malo-les-Bains, Rosendaël) est en pleine mutation. De nombreux programmes neufs sortent de terre. Mais pour beaucoup d’acquéreurs, le rêve de la remise des clés se transforme en parcours du combattant : le courrier annonçant un report de livraison de 3, 6, voire 12 mois est devenu la norme.

Face à ces retards, les promoteurs avancent systématiquement deux arguments massues : les intempéries et la pénurie de matériaux.

En tant qu’avocat praticien du droit de la construction dans les Flandres, je constate que ces justifications sont parfois légitimes, mais souvent abusives. Avant d’accepter un report sans broncher, voici ce que vous devez vérifier.

1. La clause de « Causes Légitimes de Suspension » : Ce que dit votre contrat

Dans tout contrat de Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), il existe une clause listant les événements justifiant un retard sans pénalité. C’est contractuel. Cependant, ce n’est pas parce que c’est écrit que c’est incontestable.

Le promoteur ne peut pas se contenter d’une affirmation vague. Il doit apporter la preuve technique que l’événement a réellement impacté l’avancement critique du chantier.

Les fausses excuses fréquentes

• La faillite d’un sous-traitant : Sauf clause très spécifique, la défaillance d’une entreprise partenaire du promoteur est un aléa de chantier qu’il doit gérer. Ce n’est pas, par définition, un cas de force majeure pour vous.

• La désorganisation du chantier : Un retard dû à une mauvaise coordination entre les corps d’état (le plaquiste qui attend l’électricien) n’est jamais une cause légitime.

2. L’argument des « Intempéries » : Une spécificité du Nord à surveiller

À Dunkerque ou dans les Flandres intérieures, le climat est une réalité. Mais « il pleut » n’est pas un argument juridique suffisant.

Pour que les intempéries justifient un retard (« jours non ouvrés »), elles doivent répondre à des critères stricts :

1. L’intensité : Le vent ou la pluie doivent rendre le travail impossible ou dangereux (ex: grue à l’arrêt à cause de rafales supérieures à 60-70 km/h).

2. La phase du chantier : C’est le point technique crucial. Invoquer du gel ou de la pluie alors que le bâtiment est « Hors d’Eau / Hors d’Air » (fermé et couvert) et que les travaux concernent les peintures intérieures est abusif.

Mon conseil d’expert : Ne vous contentez pas d’un tableau Excel envoyé par le promoteur. Exigez les attestations de la Caisse des Congés Payés du Bâtiment ou les relevés Météo France de la station la plus proche (Dunkerque-Port), et comparez les dates avec le planning réel des travaux. C’est souvent là que l’argument s’effondre.

3. Pénurie de matériaux et crise ukrainienne : Le nouveau « Joker »

Depuis 2022, la « pénurie » et la « hausse des coûts » sont devenues les justifications automatiques. Si la crise est réelle, elle ne justifie pas tout.

Le promoteur doit démontrer :

• Que la pénurie concerne un matériau spécifique et indispensable à l’étape actuelle (ex: l’acier pour le gros œuvre, ou les puces électroniques pour les ascenseurs).

• Qu’il a passé ses commandes à temps.

• Qu’aucune solution de remplacement (à qualité égale) n’était possible.

Un retard général de livraison ne peut pas être justifié par une pénurie de carrelage si les fondations ne sont même pas coulées.

4. Vos droits : Indemnités et Refus de Livraison

Si le retard n’est pas justifié par une cause légitime prouvée, vous avez droit à réparation.

Les pénalités de retard

Le contrat prévoit souvent des pénalités (généralement 1/3000ème du prix par jour). C’est souvent dérisoire par rapport à votre préjudice réel (loyers supplémentaires, frais de garde-meuble, intérêts intercalaires, prorogation d’offres de prêt). Sachez que le juge peut aller au-delà du forfait contractuel si le préjudice est démontré.

Le piège de la livraison « forcée »

Souvent, pour stopper les pénalités, le promoteur vous convoque à une livraison alors que le logement n’est pas fini (pas d’électricité, parties communes en chantier, équipements manquants).

Attention :

• Si le logement est habitable mais comporte des défauts : Vous devez émettre des réserves précises dans le procès-verbal.

• Si le logement est impropre à l’habitation (non-conformités substantielles) : Vous pouvez et devez refuser la remise des clés.

Conclusion : Ne restez pas seul face au promoteur

Dans le contentieux de la construction, le rapport de force semble déséquilibré. Le promoteur a ses experts techniques et ses juristes. En tant qu’acquéreur, vous avez besoin du même niveau de défense.

Mon intervention consiste à :

1. Auditer les justificatifs techniques fournis (Météo, planning).

2. Calculer le montant exact des pénalités dues.

3. Mettre en demeure le promoteur de livrer ou d’indemniser.

4. Si nécessaire, vous assister lors de la livraison pour verrouiller les réserves (ou refuser les clés).

Vous subissez un retard sur un programme à Dunkerque, Malo ou dans les Flandres ? Ne signez aucun avenant de prorogation de délai sans avis juridique. Contactez mon cabinet pour une première analyse de votre dossier VEFA.