Vendre sa maison louée à Malo-les-Bains : pourquoi votre congé a 1 chance sur 2 d’être nul (et comment l’éviter)
Le marché immobilier du littoral (Malo, Bray-Dunes) et de l’agglomération dunkerquoise reste dynamique. Face à l’augmentation de la taxe foncière ou à la hausse des taux, de nombreux propriétaires-bailleurs décident d’arbitrer leur patrimoine et de vendre.
Mais vendre un bien occupé ne s’improvise pas. Le locataire bénéficie d’une protection légale ultra-renforcée. Le document clé de cette opération est le Congé pour Vente.
Beaucoup pensent qu’il suffit de télécharger un modèle gratuit sur internet et de l’envoyer en recommandé. C’est l’erreur la plus coûteuse que vous puissiez commettre. En tant qu’avocat praticien des baux d’habitation, je vois régulièrement des ventes à 300 000 € capoter pour une simple erreur de date ou de virgule.
Voici pourquoi la rigueur absolue est votre seule sécurité.
1. La « Computation des Délais » : Le couperet des 6 mois
C’est la règle d’or, et pourtant la source de 80% des contentieux. Pour un bail d’habitation vide (loi de 1989), le locataire doit recevoir le congé au moins 6 mois avant la date anniversaire du bail.
Le piège mathématique
Si votre bail se termine le 30 juin, le congé doit être reçu au plus tard le 30 décembre.
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Si le locataire le reçoit le 31 décembre : C’est trop tard.
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Si vous l’avez envoyé le 28 décembre mais que le facteur passe le 2 janvier : C’est trop tard.
La sanction est immédiate et sans appel : Le congé est nul. Le bail est reconduit tacitement pour 3 ans (ou 6 ans si le bailleur est une personne morale). Vous repartez pour 3 ans de location forcée, et votre projet de vente tombe à l’eau.
2. LRAR ou Commissaire de Justice ? Ne jouez pas avec le feu
La loi autorise la Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR). Je la déconseille formellement pour un congé pour vente.
Pourquoi ? Parce que si votre locataire est absent, malade, ou décide « stratégiquement » de ne pas aller chercher le recommandé à la Poste, le congé n’est pas notifié. La date ne court pas.
Mon impératif technique : Pour mes clients, je mandate systématiquement un Commissaire de Justice (Huissier) du secteur (Dunkerque/Hazebrouck). L’acte d’huissier fait foi dès son dépôt. Même si le locataire ne l’ouvre pas, le délai est validé juridiquement. C’est un coût d’environ 150-200 €, mais c’est l’assurance-vie de votre vente.
3. Le contenu du Congé : Un formalisme impitoyable
Le congé pour vente n’est pas une simple lettre d’information. C’est une offre de vente officielle faite au locataire, qui dispose d’un droit de préemption (priorité pour acheter).
Si vous oubliez une seule de ces mentions obligatoires, le congé est nul :
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Le prix et les conditions de la vente : Attention, un prix manifestement surestimé pour décourager le locataire peut être sanctionné par le juge.
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La description exacte du bien : Si vous vendez une maison à Rosendaël, n’oubliez pas de mentionner la cave, le garage ou la cour. Si la description ne colle pas au bail, c’est la nullité.
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Les alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 : Ils doivent être reproduits intégralement.
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La notice d’information obligatoire : Un arrêté ministériel impose de joindre une notice spécifique. Son absence annule le congé.
4. Le piège du « Prix à la baisse » (Droit de préemption subsidiaire)
Vous avez donné congé à votre locataire pour un prix de 250 000 €. Il a refusé (ou n’a pas répondu dans les 2 premiers mois). Il quitte les lieux. Six mois plus tard, le marché étant plus difficile, vous trouvez un acheteur à 230 000 €.
Attention ! Vous avez l’obligation légale de proposer à nouveau le bien à votre ancien locataire à ce nouveau prix. C’est le droit de préemption subsidiaire. Si vous signez le compromis avec l’acheteur sans recontacter l’ancien locataire (via notaire ou avocat), ce dernier peut faire annuler la vente ou se substituer à l’acquéreur.
Conclusion : Sécurisez votre patrimoine
Le congé pour vente est l’acte juridique le plus technique de la gestion locative. Les associations de locataires épluchent ces documents pour y trouver la faille qui permettra à l’occupant de rester 3 ans de plus.
Ne risquez pas l’immobilisation de votre capital pour économiser une consultation. Mon cabinet intervient pour :
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Calculer précisément le délai limite (computation).
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Rédiger le congé avec toutes les mentions légales requises.
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Coordonner la signification par Huissier pour garantir la date.
Vous envisagez de vendre un bien loué dans le Nord ? Contactez-moi au moins 7 à 8 mois avant l’échéance du bail pour préparer un dossier inattaquable.
