Expulsion locative dans le Nord : La loi « Anti-Squat » permet-elle vraiment de récupérer son logement en 2 mois ?

C’est une idée reçue qui a la vie dure. Depuis le renforcement de la loi dite « Kasbarian-Bergé » (loi anti-squat), de nombreux propriétaires-bailleurs de Dunkerque et des Flandres pensent qu’en cas d’impayé, le locataire sera dehors en quelques semaines.

La réalité du Tribunal de Proximité est malheureusement différente. Si les textes ont effectivement durci le ton envers les mauvais payeurs, l’engorgement des tribunaux et la protection sociale du locataire rendent la procédure toujours aussi complexe.

En tant qu’avocat praticien du contentieux locatif dans le Nord, je constate chaque semaine que la moindre erreur de calendrier se paie cher : c’est souvent 6 mois de loyers perdus supplémentaires. Décryptage d’une procédure où chaque jour compte.

1. Ce que la loi a changé (La théorie)

Sur le papier, la réforme a apporté deux accélérateurs majeurs que j’utilise systématiquement dans vos dossiers :

1. La réduction du délai de la clause résolutoire : Auparavant, après un commandement de payer délivré par Commissaire de Justice (huissier), le locataire avait 2 mois pour régulariser. Ce délai est désormais réduit à 6 semaines.

2. La suppression potentielle des délais de grâce : Le juge ne doit plus accorder de délais systématiques aux squatteurs de mauvaise foi.

Cependant, « 6 semaines », c’est le délai pour commencer à agir en justice, pas pour récupérer les clés.

2. La réalité du calendrier à Dunkerque et dans les Flandres

Entre le moment où vous me confiez le dossier et le moment où vous récupérez votre bien à Malo-les-Bains, Rosendaël ou Hazebrouck, il existe des délais incompressibles que la loi ne peut pas effacer.

Voici le parcours réaliste d’une procédure en 2026 :

• Juin (Mois M) : Premier impayé.

• Mois M+1 : Délivrance du Commandement de payer. Le compteur de 6 semaines tourne.

• Mois M+3 : Le locataire n’a pas payé. Je rédige et fais signifier l’assignation en référé.

  • Le point de blocage local : Il faut obligatoirement notifier la Préfecture du Nord (CCAPEX) 2 mois avant l’audience. C’est un délai d’ordre public. Si on l’oublie, la procédure est nulle.

• Mois M+5 : L’audience au Tribunal. Si le locataire demande un renvoi pour prendre un avocat ou demander l’aide juridictionnelle, l’affaire est reportée.

• Mois M+6 : Le délibéré (la décision du juge).

• Mois M+7 : Signification de la décision et Commandement de quitter les lieux.

Bilan : Même avec la nouvelle loi, nous sommes déjà à 7 mois de procédure dans le meilleur des cas.

3. Les deux grands obstacles : Le Juge et l’Hiver

C’est ici que mon rôle de conseil est crucial pour anticiper.

Le pouvoir souverain du Juge

Même si la loi est plus stricte, le juge garde la main. Si le locataire prouve sa « bonne foi » (perte d’emploi récente, reprise partielle des paiements), le juge peut lui accorder des délais de paiement suspendant l’expulsion. Mon travail est de démontrer, pièces à l’appui, que la dette est trop lourde et que le maintien dans les lieux aggrave la situation pour tout le monde.

La Trêve Hivernale : La spécificité du calendrier

Dans le Nord, c’est le couperet. Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion physique n’est possible (sauf pour les squatteurs entrés par voie de fait, nuance importante). Si nous obtenons le jugement le 15 novembre, nous devrons attendre le 1er avril pour faire intervenir la force publique. Stratégie : C’est pour cela qu’il faut lancer la procédure dès le premier loyer impayé au printemps. Attendre « que ça s’arrange » en septembre, c’est se condamner à héberger le locataire gratuitement tout l’hiver.

4. Pourquoi l’avocat vous fait gagner du temps (et de l’argent)

Beaucoup de propriétaires tentent de gérer seuls le début de la procédure ou utilisent des modèles de commandement trouvés en ligne. C’est souvent là que le dossier dérape.

Une procédure d’expulsion est un champ de mines formel :

• Une erreur dans le décompte des charges sur le commandement ? Nullité.

• Un oubli de la mention des voies de recours ? Nullité.

• Pas de notification à la CCAPEX ? Irrecevabilité.

Quand le juge prononce la nullité, on ne corrige pas le papier. On reprend tout à zéro. C’est reparti pour 8 mois.

Mon intervention garantit la sécurité procédurale. Je travaille en binôme avec des Commissaires de Justice locaux réactifs pour verrouiller chaque étape. Une fois le jugement obtenu, je ne lâche pas le dossier : je sollicite activement le concours de la force publique auprès de la Sous-Préfecture de Dunkerque pour que l’expulsion soit effective dès la fin de la trêve.

Vous faites face à un impayé de loyer ? N’attendez pas la loi Kasbarian pour que le problème se règle seul. La loi n’est qu’un outil, il faut savoir s’en servir. Contactez mon cabinet pour lancer le commandement de payer sans délai.

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