Category Archives: Immobilier

Calendrier de juin avec la date du 30 encerclée et la note "DATE LIMITE CONGÉ VENTE - IMPÉRATIF!". Au premier plan, trousseau de clés et document juridique. En arrière-plan, une maison en briques rouges typique de Malo-les-Bains avec un panneau "À VENDRE". Illustration des délais de préavis pour un avocat en droit immobilier à Dunkerque.

Congé pour vente à Dunkerque : Attention aux délais et à la nullité

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Vendre sa maison louée à Malo-les-Bains : pourquoi votre congé a 1 chance sur 2 d’être nul (et comment l’éviter)

Le marché immobilier du littoral (Malo, Bray-Dunes) et de l’agglomération dunkerquoise reste dynamique. Face à l’augmentation de la taxe foncière ou à la hausse des taux, de nombreux propriétaires-bailleurs décident d’arbitrer leur patrimoine et de vendre.

Mais vendre un bien occupé ne s’improvise pas. Le locataire bénéficie d’une protection légale ultra-renforcée. Le document clé de cette opération est le Congé pour Vente.

Beaucoup pensent qu’il suffit de télécharger un modèle gratuit sur internet et de l’envoyer en recommandé. C’est l’erreur la plus coûteuse que vous puissiez commettre. En tant qu’avocat praticien des baux d’habitation, je vois régulièrement des ventes à 300 000 € capoter pour une simple erreur de date ou de virgule.

Voici pourquoi la rigueur absolue est votre seule sécurité.

1. La « Computation des Délais » : Le couperet des 6 mois

C’est la règle d’or, et pourtant la source de 80% des contentieux. Pour un bail d’habitation vide (loi de 1989), le locataire doit recevoir le congé au moins 6 mois avant la date anniversaire du bail.

Le piège mathématique

Si votre bail se termine le 30 juin, le congé doit être reçu au plus tard le 30 décembre.

  • Si le locataire le reçoit le 31 décembre : C’est trop tard.

  • Si vous l’avez envoyé le 28 décembre mais que le facteur passe le 2 janvier : C’est trop tard.

La sanction est immédiate et sans appel : Le congé est nul. Le bail est reconduit tacitement pour 3 ans (ou 6 ans si le bailleur est une personne morale). Vous repartez pour 3 ans de location forcée, et votre projet de vente tombe à l’eau.

2. LRAR ou Commissaire de Justice ? Ne jouez pas avec le feu

La loi autorise la Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR). Je la déconseille formellement pour un congé pour vente.

Pourquoi ? Parce que si votre locataire est absent, malade, ou décide « stratégiquement » de ne pas aller chercher le recommandé à la Poste, le congé n’est pas notifié. La date ne court pas.

Mon impératif technique : Pour mes clients, je mandate systématiquement un Commissaire de Justice (Huissier) du secteur (Dunkerque/Hazebrouck). L’acte d’huissier fait foi dès son dépôt. Même si le locataire ne l’ouvre pas, le délai est validé juridiquement. C’est un coût d’environ 150-200 €, mais c’est l’assurance-vie de votre vente.

3. Le contenu du Congé : Un formalisme impitoyable

Le congé pour vente n’est pas une simple lettre d’information. C’est une offre de vente officielle faite au locataire, qui dispose d’un droit de préemption (priorité pour acheter).

Si vous oubliez une seule de ces mentions obligatoires, le congé est nul :

  • Le prix et les conditions de la vente : Attention, un prix manifestement surestimé pour décourager le locataire peut être sanctionné par le juge.

  • La description exacte du bien : Si vous vendez une maison à Rosendaël, n’oubliez pas de mentionner la cave, le garage ou la cour. Si la description ne colle pas au bail, c’est la nullité.

  • Les alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 : Ils doivent être reproduits intégralement.

  • La notice d’information obligatoire : Un arrêté ministériel impose de joindre une notice spécifique. Son absence annule le congé.

4. Le piège du « Prix à la baisse » (Droit de préemption subsidiaire)

Vous avez donné congé à votre locataire pour un prix de 250 000 €. Il a refusé (ou n’a pas répondu dans les 2 premiers mois). Il quitte les lieux. Six mois plus tard, le marché étant plus difficile, vous trouvez un acheteur à 230 000 €.

Attention ! Vous avez l’obligation légale de proposer à nouveau le bien à votre ancien locataire à ce nouveau prix. C’est le droit de préemption subsidiaire. Si vous signez le compromis avec l’acheteur sans recontacter l’ancien locataire (via notaire ou avocat), ce dernier peut faire annuler la vente ou se substituer à l’acquéreur.

Conclusion : Sécurisez votre patrimoine

Le congé pour vente est l’acte juridique le plus technique de la gestion locative. Les associations de locataires épluchent ces documents pour y trouver la faille qui permettra à l’occupant de rester 3 ans de plus.

Ne risquez pas l’immobilisation de votre capital pour économiser une consultation. Mon cabinet intervient pour :

  1. Calculer précisément le délai limite (computation).

  2. Rédiger le congé avec toutes les mentions légales requises.

  3. Coordonner la signification par Huissier pour garantir la date.

Vous envisagez de vendre un bien loué dans le Nord ? Contactez-moi au moins 7 à 8 mois avant l’échéance du bail pour préparer un dossier inattaquable.

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Expulsion locative Dunkerque : La loi Kasbarian accélère-t-elle vraiment la procédure ?

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Expulsion locative dans le Nord : La loi « Anti-Squat » permet-elle vraiment de récupérer son logement en 2 mois ?

C’est une idée reçue qui a la vie dure. Depuis le renforcement de la loi dite « Kasbarian-Bergé » (loi anti-squat), de nombreux propriétaires-bailleurs de Dunkerque et des Flandres pensent qu’en cas d’impayé, le locataire sera dehors en quelques semaines.

La réalité du Tribunal de Proximité est malheureusement différente. Si les textes ont effectivement durci le ton envers les mauvais payeurs, l’engorgement des tribunaux et la protection sociale du locataire rendent la procédure toujours aussi complexe.

En tant qu’avocat praticien du contentieux locatif dans le Nord, je constate chaque semaine que la moindre erreur de calendrier se paie cher : c’est souvent 6 mois de loyers perdus supplémentaires. Décryptage d’une procédure où chaque jour compte.

1. Ce que la loi a changé (La théorie)

Sur le papier, la réforme a apporté deux accélérateurs majeurs que j’utilise systématiquement dans vos dossiers :

  1. La réduction du délai de la clause résolutoire : Auparavant, après un commandement de payer délivré par Commissaire de Justice (huissier), le locataire avait 2 mois pour régulariser. Ce délai est désormais réduit à 6 semaines.

  2. La suppression potentielle des délais de grâce : Le juge ne doit plus accorder de délais systématiques aux squatteurs de mauvaise foi.

Cependant, « 6 semaines », c’est le délai pour commencer à agir en justice, pas pour récupérer les clés.

2. La réalité du calendrier à Dunkerque et dans les Flandres

Entre le moment où vous me confiez le dossier et le moment où vous récupérez votre bien à Malo-les-Bains, Rosendaël ou Hazebrouck, il existe des délais incompressibles que la loi ne peut pas effacer.

Voici le parcours réaliste d’une procédure en 2026 :

  • Juin (Mois M) : Premier impayé.

  • Mois M+1 : Délivrance du Commandement de payer. Le compteur de 6 semaines tourne.

  • Mois M+3 : Le locataire n’a pas payé. Je rédige et fais signifier l’assignation en référé.

    • Le point de blocage local : Il faut obligatoirement notifier la Préfecture du Nord (CCAPEX) 2 mois avant l’audience. C’est un délai d’ordre public. Si on l’oublie, la procédure est nulle.

  • Mois M+5 : L’audience au Tribunal. Si le locataire demande un renvoi pour prendre un avocat ou demander l’aide juridictionnelle, l’affaire est reportée.

  • Mois M+6 : Le délibéré (la décision du juge).

  • Mois M+7 : Signification de la décision et Commandement de quitter les lieux.

Bilan : Même avec la nouvelle loi, nous sommes déjà à 7 mois de procédure dans le meilleur des cas.

3. Les deux grands obstacles : Le Juge et l’Hiver

C’est ici que mon rôle de conseil est crucial pour anticiper.

Le pouvoir souverain du Juge

Même si la loi est plus stricte, le juge garde la main. Si le locataire prouve sa « bonne foi » (perte d’emploi récente, reprise partielle des paiements), le juge peut lui accorder des délais de paiement suspendant l’expulsion. Mon travail est de démontrer, pièces à l’appui, que la dette est trop lourde et que le maintien dans les lieux aggrave la situation pour tout le monde.

La Trêve Hivernale : La spécificité du calendrier

Dans le Nord, c’est le couperet. Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion physique n’est possible (sauf pour les squatteurs entrés par voie de fait, nuance importante). Si nous obtenons le jugement le 15 novembre, nous devrons attendre le 1er avril pour faire intervenir la force publique. Stratégie : C’est pour cela qu’il faut lancer la procédure dès le premier loyer impayé au printemps. Attendre « que ça s’arrange » en septembre, c’est se condamner à héberger le locataire gratuitement tout l’hiver.

4. Pourquoi l’avocat vous fait gagner du temps (et de l’argent)

Beaucoup de propriétaires tentent de gérer seuls le début de la procédure ou utilisent des modèles de commandement trouvés en ligne. C’est souvent là que le dossier dérape.

Une procédure d’expulsion est un champ de mines formel :

  • Une erreur dans le décompte des charges sur le commandement ? Nullité.

  • Un oubli de la mention des voies de recours ? Nullité.

  • Pas de notification à la CCAPEX ? Irrecevabilité.

Quand le juge prononce la nullité, on ne corrige pas le papier. On reprend tout à zéro. C’est reparti pour 8 mois.

Mon intervention garantit la sécurité procédurale. Je travaille en binôme avec des Commissaires de Justice locaux réactifs pour verrouiller chaque étape. Une fois le jugement obtenu, je ne lâche pas le dossier : je sollicite activement le concours de la force publique auprès de la Sous-Préfecture de Dunkerque pour que l’expulsion soit effective dès la fin de la trêve.

Vous faites face à un impayé de loyer ? N’attendez pas la loi Kasbarian pour que le problème se règle seul. La loi n’est qu’un outil, il faut savoir s’en servir. Contactez mon cabinet pour lancer le commandement de payer sans délai.

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Plantations en ville, tout comprendre en 3 minutes !

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avocat pour vous aider à connaître les règles sur les plantations : hauteur des arbres, distances ...

La hauteur des arbres en ville

Vous êtes propriétaire d’une maison avec un jardin en ville et vous souhaitez y planter un arbre. Excellente idée ! C’est un puit de stockage de CO2…

Mais quelle est la hauteur maximum autorisée par la loi ? Tout dépend où est situé votre arbre.

  • S’il est entre 50 cm et 2 mètres de votre voisin, la hauteur maximale autorisée pour les arbres en ville est de 2 mètres. Cependant, il est important de vérifier si votre commune a mis en place des règles spécifiques concernant la hauteur des arbres. En effet, certaines communes peuvent autoriser des hauteurs supérieures ou inférieures en fonction des spécificités locales.

  • S’il est à plus de 2 mètres, vous faites ce que vous voulez !

Attention tout de même, les plantations en ville peuvent causer un trouble anormal de voisinage. En effet, l’article 1240 du Code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ». Ainsi, si la plantation d’un arbre par un voisin cause une gêne excessive à un autre voisin, ce dernier peut demander la suppression de l’arbre ou la réduction de sa hauteur. Cela est vrai, même si l’arbre respecte les hauteurs légales.

L’obligation d’élagage des branches et de surveillances des racines

En tant que propriétaire d’un arbre, vous avez l’obligation de procéder à son élagage régulier. En effet, l’arbre peut causer des dommages aux personnes ou aux biens s’il n’est pas élagué régulièrement.

L’article 672 du Code civil dispose que le propriétaire d’un terrain est tenu de couper les branches des arbres de son voisin qui avancent sur sa propriété. Le propriétaire peut également exiger que son voisin procède à l’élagage des branches qui avancent sur sa propriété. Cette obligation d’élagage vise à prévenir les risques de dommages aux biens du voisin, tels que les toits de sa maison ou les installations électriques.

Par exemple, si un arbre situé sur la propriété d’un voisin a des branches qui dépassent la clôture et qui risquent de tomber sur le toit de la maison de l’autre voisin, ce dernier peut exiger que les branches soient coupées pour éviter tout dommage. Si le propriétaire de l’arbre refuse de le faire, le voisin peut lancer une action en justice pour faire respecter l’obligation d’élagage.

L’article 673 du Code civil précise quant à lui que si les racines d’un arbre du voisin empiètent sur la propriété d’un propriétaire, ce dernier peut exiger leur suppression. Les racines peuvent en effet endommager les fondations d’une maison ou les canalisations. Dans ce cas également, le propriétaire peut lancer une action en justice pour faire respecter son droit à l’intégrité de sa propriété.

Par exemple, si un arbre situé chez un voisin a des racines qui pénètrent sur la propriété d’un autre voisin et qui endommagent les canalisations, ce dernier peut exiger que les racines soient supprimées pour éviter tout dommage. Si le propriétaire de l’arbre refuse de le faire, le voisin peut lancer une action en justice pour faire respecter l’obligation de suppression des racines.

Qui peut manger les pommes qui tombent de l’arbre ?

L’article 673 du Code civil prévoit que les fruits des arbres mitoyens sont recueillis à frais communs et partagés également entre les propriétaires des terrains concernés, qu’ils soient tombés naturellement, cueillis ou que leur chute ait été provoquée.

Cela signifie que si une partie des fruits est tombée sur le terrain d’un voisin, ce dernier a le droit de les recueillir et de les partager avec le propriétaire de l’arbre en question. Il en est de même si les fruits sont cueillis ou si leur chute a été provoquée.

Prenons l’exemple d’un arbre fruitier planté sur la limite séparative entre deux terrains. Si des fruits tombent sur le terrain du voisin, ce dernier peut les cueillir et en partager la moitié avec le propriétaire de l’arbre. Si les deux propriétaires décident de cueillir les fruits ensemble, ils doivent les partager équitablement.

Dans le cas où un des propriétaires ne souhaite pas cueillir les fruits, l’autre peut le faire seul mais doit partager les fruits en deux parties égales avec son voisin.

Il est important de souligner que cette règle s’applique uniquement aux arbres mitoyens et non aux arbres situés exclusivement sur un seul terrain. Dans ce cas, les fruits appartiennent exclusivement au propriétaire de l’arbre.

Il reste le cas des fruits qui tombent naturellement chez vous, mais avez-vous vraiment envie de les manger ?

Les plantations marquant la limite entre votre terrain et celui de votre voisin

Le Code civil (Articel 670) définit la mitoyenneté des arbres comme suit : « Les arbres qui se trouvent dans la haie mitoyenne sont mitoyens comme la haie. Les arbres plantés sur la ligne séparative de deux héritages sont aussi réputés mitoyens. » Cela signifie que si un arbre est situé sur la limite séparant deux propriétés, il est considéré comme appartenant aux deux propriétaires à parts égales. Les deux parties ont donc les mêmes droits et les mêmes devoirs en ce qui concerne l’arbre.

Le Code civil établit également des règles concernant la gestion des arbres en mitoyenneté. Ainsi, lorsque les arbres meurent ou sont coupés, ils doivent être partagés par moitié entre les deux propriétaires. De même, les fruits de ces arbres sont considérés comme des frais communs et doivent être partagés également entre les propriétaires, qu’ils soient tombés naturellement ou qu’ils aient été cueillis.

Chaque propriétaire a le droit d’exiger que les arbres en mitoyenneté soient arrachés. Toutefois, cette demande doit être justifiée. Par exemple, si un arbre menace de tomber ou de causer des dommages à la propriété voisine, le propriétaire peut demander son arrachage. De même, si un arbre est malade et risque de contaminer les autres arbres, son arrachage peut être exigé. En revanche, si un propriétaire demande l’arrachage d’un arbre simplement parce qu’il ne l’aime pas, sa demande ne sera pas justifiée.

***

En conclusion, planter un arbre en ville nécessite de respecter certaines règles. Il est important de se renseigner auprès de votre mairie pour connaître les règles spécifiques en vigueur dans votre commune. Il est également essentiel de respecter les distances minimales par rapport à la propriété voisine et aux bâtiments. Enfin, n’oubliez pas que vous êtes tenu d’élaguer régulièrement votre arbre pour éviter tout risque de dommage aux personnes ou aux biens.

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Pourquoi une erreur de TEG est si lourdement sanctionnée ?

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Imaginez-vous chez votre primeur. A ma droite, le kilo de pommes est affiché à 2. A ma gauche, il est affiché à 2,3 pour les mêmes pommes. Lequel achetez-vous?

Je suppose qu’à qualité égale vous allez choisir celui à 2 ! Mais savez-vous quelle est l’unité de mesure ?

En réalité, celui de droite est euro (2€) et l’autre est en Francs suisse (2,3 CHF = 1,9€).

Bien évidemment, une telle situation ne peut se produire pour un marchand de fruits et légumes car la loi impose pour les commerçants d’afficher tous les prix des produits ou de services en euros et TTC. La règle est claire et aucun commerçant ne se risquerait à la contourner.

La règle est également posée en matière bancaire. Le Code de la consommation impose que toute publicité ou offre comporte la mention du TEG « de manière parfaitement lisible et compréhensible par le consommateur » (article L312-4 du Code de la consommation).

Vous vous dites donc qu’il n’y a aucun risque de confondre et de ne pas comparer des taux incomparables entre deux banques puisque la règlementation implique l’affichage d’un taux d’intérêts.

Le problème, c’est qu’entre un taux à 2,5% ou un autre taux à 2,8%, il faut absolument savoir ce que recouvre le taux. Autrement dit, de "pourcentage de quoi parlons-nous?"

Là encore, la loi a tout prévu. Pour éviter les distorsions de concurrence, le Code de la consommation impose que toute publicité comporte, non pas un simple taux nominal, mais la mention du TEG.

Le TEG comprend tout : l’ensemble des frais obligatoires liés au crédit, c’est-à-dire le taux nominal, les frais de dossier, les primes d’assurance décès invalidité, etc. TOUT.

Dès lors, aucune raison de s’inquiéter, lorsque deux banques affichent deux T.E.G, vous pouvez librement choisir le plus faible car le T.E.G a été créé pour être un outil de comparaison.

Le souci, c’est que tous les banquiers ne jouent pas le jeu et ne respectent pas les modalités de calcul prévu par les textes. Certains « oublient » des frais ! D’autres ne respectent pas les règles élémentaires de calcul.

Plus de 50% des crédits sont affectés par ces erreurs. Les banques ont choisi d'accepter le risque de perdre quelques fois pour gagner dans tous les autres cas...

En cas d’erreur, la sanction est simple : application du taux légal.

N'hésitez pas, consultez nous pour vérifier votre crédit.

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Trouble du voisinage

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Nous sommes très souvent consulté pour des problèmes de troubles du voisinage. Me Julien SABOS vous assiste devant le Tribunal d'instance en matière de trouble du voisinage.

L'un des cas les plus fréquents est celui de la hauteur des arbres. Il est vrai que des arbres trop haut sont dangereux pour vous et les occupants de votre habitation.

Autre point gênant pouvant donner lieu à indemnisation, l'ombrage excessif que cela génère.

Le principe selon lequel “nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage” est posé depuis près de trois décennies par la Cour de Cassation. (Cass. 2e civ., 19 nov. 1986). La définition est simple et complexe à la fois : '“un trouble de voisinage se définit comme un dommage causé à un voisin qui, lorsqu'il excède les inconvénients ordinaires du voisinage, est jugé anormal et oblige l'auteur du trouble à le réparer, quand bien même celui-ci serait inhérent à une activité licite et qu'aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause” (CA Orléans, 23 janv. 1997).

Le trouble anormal de voisinage pour perte d’ensoleillement a notamment été illustré par un arrêt de la Cour d’appel de Paris, 19ème Chambre, le 2 juillet 2008. Une zone d'ombre l'après-midi et jusqu'en fin de soirée chez les voisins a été évalué à la somme 9.146€. Des décisions similaires se retrouvent à Amiens (10.000€) ou Nîmes (15.000€).

Il convient donc d'être prudent. Ainsi, si vous souhaitez planter un arbre dans votre propriété, vous devez respecter :

  • une distance d'au minimum 2 mètres de la limite des 2 propriétés pour les arbres ayant une hauteur supérieure à 2 mètres
  • ou une distance d'au minimum 0,50 mètre de la limite des 2 propriétés pour les arbres ayant une hauteur inférieure à 2 mètres.

La distance est mesurée à partir du milieu du tronc de l'arbre, et la hauteur depuis le sol jusqu'au point le plus élevé de l'arbre.

Dans les très grandes villes ou dans les lotissements, de telles règles ne s'appliquent pas. Ces distances légales ne s'appliquent qu'à défaut d'usages locaux ou de règlements particuliers précisés par arrêté municipal. Pour connaître les usages locaux et les règlements particuliers, il convient de se renseigner auprès de la mairie.

 

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Osez l’avocat en ligne !

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Un avocat, ça fait peur, c’est cher et ça ne fait que de longs procès qui n’en finissent pas. Oui mais ça, c’était avant !

Ne nous mentons pas, un avocat n’est pas gratuit. Mais le droit est partout et justifie que l’on s’interroge à titre préventif plutôt que curatif.

Il est toujours moins cher d’anticiper que de résoudre les problèmes.

Réfléchissez à ce paradoxe.

Vous consultez cinq banques avant de souscrire un crédit, vous comparez les modèles de voitures avant d’acquérir votre Peugeot, vous allez vous adjoindre les conseils d’un agent immobilier avant de vendre votre maison…

Et pourtant :

  •  Vous ne consultez pas votre avocat avant de vous marier !
  • Vous ne consultez pas votre avocat pour un problème de restitution de votre box internet !
  • Vous ne consultez pas votre avocat pour négocier avec l’entreprise qui n’en finit plus de vous promettre qu’elle effectuera des travaux chez vous !

 Et la liste et longue…

Partant du constat que de nombreux problèmes du quotidien nécessitent un conseil juridique, nous souhaitons vous proposer un nouveau service de consultation en ligne.

Il ne s’agit pas d’un avocat gratuit qui répond à toutes vos questions.

Notre but est simplement de mettre à votre disposition les moyens matériels pour nous poser une question pour un prix très bas afin d’anticiper les problèmes futurs. A tout moment, vous disposez d’un avocat en ligne, prêt à vous répondre rapidement et par écrit afin d’éviter les problèmes futurs.

Cela peut également vous permettre, si vous hésitez à lancer une procédure, de nous transmettre votre dossier afin que nous puissions vous dire si votre dossier est défendable en justice.

Pas d’attente en rendez-vous ! Pas de réponse orale et compliquée que l’on oublie une fois sorti !

 Une réponse claire, précise et rapide pour un prix fixé.

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Le meilleur avocat

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Le meilleur avocat du Nord de la France n’est pas celui que vous avez vu à la télé ni même celui dont tout le monde parle. Le meilleur avocat est celui qui est accessible, joignable, et qui peut répondre à vos questions au moment où elle se pose.

Comment donner congé à mon bailleur ? Comment revaloriser ma pension alimentaire ? Comment suspendre mon crédit ? Dois-je faire un dossier de surendettement ?

Pour tous ces problèmes du quotidien, la rencontre d’un avocat est souvent un investissement moral et financier trop lourd.

Nous pensons cependant que le meilleur avocat de Dunkerque est celui qui vous écoute, vous comprend, et vous oriente.

Que vaut le meilleur avocat si vous ne pouvez pas vous offrir ses services ? Que vaut le meilleur avocat s’il vous reçoit dans un mois ?

Le meilleur avocat est celui qui vous répond

C’est pour cette raison que nous avons mis en place, dans notre cabinet de Dunkerque, un nouveau service accessible pour la France entière et destiné à vous permettre de nous poser toutes vos questions, à distance, pour un prix forfaitaire de 89€TTC.

Une page sécurisée, respectant le secret professionnel, vous aide à nous transmettre votre question.

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Nous voulons vous rapprocher des avocats afin de vous proposer des réponses en droit de la consommation, en droit du crédit, en droit de la famille… Toutes les questions pour lesquelles vous n’oseriez pas pousser la porte d’un avocat doivent trouver un réponse.

Notre nouveau services est sans surprise, sans frais cachés.

Me Julien SABOS vous répondra en droit immobilier, en droit de la construction, de la consommation, en droit bancaire, en droit des contrats, ou encore en matière de baux d’habitation.

Me Caroline BELVAL vous répondre en droit de la famille, en divorce, pension alimentaire, ou encore en droit du Travail.

Votre question sera automatiquement envoyée à l’avocat à même d’y répondre.

Si nous n’en sommes pas capable, nous vous remboursons sans condition.

N’hésitez plus et transmettez-nous vos questions.

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Nouveau sur le site : Consultations juridiques en ligne

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Afin de  vous accompagner en permanence, partout où vous avez besoin de droit, nous mettons en place un nouveau service de consultation juridique en ligne.

Le paiement peut s’effectuer directement par internet par le site sécurisé PAYPAL.

Vous avez la garantie d’être conseillé par de vrais avocats inscrit au barreau de Dunkerque, et que vous pouvez rencontrer en cas de problème.

Vous avec la garantie que l’avocat ne vous conseillera pas dans un domaine qu’il ne maîtrise pas.

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LOI ALUR ET BAIL : DES POUVOIRS PLUS IMPORTANTS POUR LE JUGE

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En matière de baux d’habitations, la loi ALUR a d’abord été vue comme une révolution notamment grâce à la garantie universelle des loyers. Depuis l’abandon de celle-ci, il semble à de nombreux commentateurs que la loi n’a plus une grande importance sur la pratique et ne révolutionnera pas la procédure actuelle.

Il y a néanmoins des petites évolutions en matière de bail qui auront de grandes conséquences.

L’article 15 alinéa 2 de la loi ALUR dispose : « en cas de contestation, le Juge peut, même d’office vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non reconduction du bail n’apparait pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ».

Comme chacun le sait, les motifs pour donner congé à son locataire ne sont pas infinis. Pour l’essentiel, il existe le congé pour motif légitime et sérieux, le congé pour reprendre le logement pour soi-même ou un membre proche de la famille ou encore le congé pour vendre.

Si depuis de nombreuses années, les Juges contrôlent le congé pour motif légitime et sérieux, il en va différemment pour les congés pour reprise ou les congés pour vendre.

Sur ce dernier, il était assez facile de contourner le dispositif légal. En effet, en matière de congé pour vendre, il faut nécessairement proposer au locataire l’acquisition de l’immeuble en question par priorité. On parle d’un droit de préemption du locataire. Néanmoins, le montant du prix de vente n’est absolument pas encadré ! Il était donc possible de proposer l’acquisition de l’immeuble au locataire pour un prix de 200.000 euros, d’attendre le refus du locataire, et de mettre l’immeuble en vente pour un prix de 150.000 euros.

Entre temps, le locataire est parti, et il lui fallait avoir connaissance d’une part de la manœuvre, démontrer d’autre part la mise en vente à un prix inférieur à la proposition qui lui a été faite, et intenter une action en responsabilité contre le bailleur.

Dans la pratique, rares étaient les locataires mettant en cause la responsabilité du bailleur pour la simple et bonne raison que le locataire avait d’ores et déjà quitté les lieux et qu’il se désintéressait complètement de la situation postérieure.

La loi ALUR est venue révolutionner quelque peu cette possibilité de fraude en permettant au Juge de contrôler à priori la validité du congé.

Dès lors, à l’heure actuelle, si un locataire reçoit un congé pour vendre ou un congé pour reprise, il peut saisir le Tribunal alors qu’il habite encore dans les lieux pour demander au Juge de vérifier la réalité du motif du congé. En conséquence, le Magistrat va avoir une possibilité d’apprécier les motifs qui ont fondé le congé pour vendre ou pour reprise personnelle. Si les motifs sont erronés, si le locataire arrive à démontrer par exemple que le prix de vente est démesuré, le Juge pourra refuser le congé et ordonner la poursuite du bail.

La différence est majeure puisque dans cette hypothèse, le locataire se maintient encore dans les lieux et donc bénéficie d’un moyen de pression important qui sera essentiellement dissuasif.

Dès lors, cette modification qui est d’apparence mineure a en réalité de graves conséquences pour le bailleur puisqu’elle sera particulièrement dissuasive quant aux possibilités de contourner la loi pour mettre un locataire dehors pour des motifs fallacieux.

Il convient donc lorsqu’on est bailleur d’être particulièrement vigilent sur la réalité des motifs qui sont invoqués au soutien du congé. A l’inverse, lorsqu’on est locataire, il convient de se préconstituer un maximum de preuves afin de démontrer que le congé a été délivré sur des motifs fallacieux et le contester en justice avant toute demande d’expulsion.

Maître Julien SABOS se tient à votre disposition pour vous assister dans toute procédure concernant le bail ou les contestations de congé.

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Les impôts vous aident à évaluer votre bien immobilier

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Il y a de nombreux cas où votre avocat vous demandera d’évaluer votre bien immobilier :  Il peut s’agir d’une procédure de divorce pour une attribution, d’une procédure en matière de succession, pour une donation, ou encore pour fixer une indemnité d’occupation dans le cadre d’un bail par exemple.

Evaluer un bien immobilier est une tâche souvent ardue que l’on peut confier à des professionnels du secteur tels des Notaires ou des Agents Immobiliers.

Il n’en demeure pas moins qu’il n’est pas inintéressant d’être en mesure de chiffrer soi-même le montant précis du bien immobilier.

A cette fin, les services de Bercy vous permettent d’utiliser les informations sur les ventes des biens immobiliers à usage non professionnels partout en France sur une période de 9 ans. Vous pouvez cibler votre recherche à de nombreux détails comme la question de savoir s’il s’agit d’une maison ou d’un appartement, le prix, la date de vente, le nombre de pièces ou encore les matériaux de construction, les dépendances ou le fait pour le bien d’être libre ou actuellement loué…

Il s’agit d’un exercice souvent difficile pour les professionnels de l’immobilier et vous pouvez comparer les résultats que vous avez obtenus par le biais de ces professionnels de l’immobilier aux informations qui sont détenues par les services fiscaux.

A la base, ce service est utilisé dans tous les cas où vous devez déclarer la valeur estimative de votre bien immobilier. Dans le cadre d’une procédure judiciaire, votre avocat peut avoir besoin de cette valeur et il peut être intéressant d’utiliser ce site à une autre fin que pour celle à laquelle elle a été initialement prévue.

Il est intéressant de pouvoir cibler les ventes d’un bien similaire dans la rue, le quartier, la commune ou sur une période relativement courte.

Bien évidemment et afin de respecter la vie privée, vous n’auriez ni le numéro de la rue, ni les transactions qui sont trop choquantes pour être révélatrices. Il s’agit donc de trouver une valeur médiane afin d’estimer votre bien en fonction de ses caractéristiques propres.

Votre avocat en droit immobilier à DUNKERQUE n’hésitera pas à faire usage de ses nouveaux services offerts par l’administration afin de chiffrer au plus juste le trouble de jouissance ou l’indemnité d’occupation à la suite par exemple d’un désordre de construction.

Le service PATRIM « Rechercher des transactions immobilières » est une aide à l’estimation des biens immobiliers dans le cadre exclusif d’une déclaration d’ISF ou de succession, d’un acte de donation ou d’une procédure de contrôle fiscal ou d’expropriation.

  • Présentation du service
  • Tutoriel de présentation

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